부동산 기초지식 - LTV, DTI, DSR, 취득세, 양도세, 양도세 과세기준 및 고가주택 규제항목

 1.LTV란?

집의 가격(KB 시세)를 기준으로 몇 %까지 대출을 받을 수 있는가를 의미EX) 5억짜리 아파트의 투과지역 LTV는 40%를 적용하여 2억까지 대출 가능

 

 2.DTI란?

연간 총 소득 대비 '주택담보대출' 원리금 상환금액이 해당 %를 넘지 않는 선에서 대출해주겠다는 의미
EX) 연봉 6천만원인 사람에게 DTI 60%를 적용하는 경우 원리금 상환금액이 1년에 3600만원이 넘지 않는 한도에서 대출을 해준다는 의미이다.
 

 3.DSR이란?

연간 총 소득 대비 '주택담보대출' 뿐만 아니라 '캐피탈, 신용대출, 자동차 할부금 등' 모든 대출의 원리금 상환금액이 해당 %를 넘지 않는 선에서 대출해주겠다는 의미
EX) 연봉 6천만원인 사람에게 DSR 60%를 적용하는 경우 모든 대출의 상환금액이 1년에 3600만원이 넘지 않는 한도에서 대출을 해준다는 의미이다. 그렇기 때문에 1~2년만기 신용대출과 같은 단기간 대출은 연 상환금액 면에서 큰 비중을 차지하기 때문에 DSR의 한도를 초과하기 쉽다. 
 

 4.취득세란?

아파트, 빌라, 오피스텔 등의 주거/업무 목적의 부동산으로만 놓고 따졌을 때, 이들을 취득하게 되면 해당하는 지자체에 납부하게 되는 '지방세'이다.
아파트,빌라 의 1채에 대한 취득세는 1~3%이며, 다주택자가 되면 취득세가 중과가 된다.
 
단, 공시지가 1억 미만인 아파트, 빌라에 대해서는 취득세 중과가 배제되며 1.1% 취득세가 유지되므로, 저가 주택에 투자하여 시세 차익을 노리는 재테크가 가능하다. 대신 이 경우 매매-전세가의 갭 차이가 적고, 손바뀜이 용이한 지역을 본인이 충분한 임장을 통해 가늠해야 하는만큼 어느정도 리스크가 따르는 투자라고 할 수 있다.
 
신규로 분양하는 오피스텔의 경우 사용의 목적이 '업무' 목적인지 '주거' 목적인지 미정이기 때문에 취득세를 4.6%로 고정하며, 이는 여러채를 구매하더라도 일괄 4.6%로 동일하게 적용된다.
이러한 이유로 1주택은 아파트를 구매하고 2주택부터 오피스텔을 구매하는 전략을 세울수도 있다.

1주택 취득 시 공시지가 및 전용면적에 따른 취득세 계산 표

다주택 취득에 따른 취등록세 중과 표. 단 공시지가 1억 미만 주택은 새로이 취득해도 취득세 중과 배제

 5.양도세란?

부동산을 매매하고 얻은 차익에 대해 부과하게 되는 '국세'
국세청 홈택스를 통해 부동산 거래내역을 자진 신고할 수 있으며, 이때 발생한 차익에 대해서 잔금이 발생한 달로부터 2달 이내에 양도세를 납부하여야 하며, 기간이 초과되면 이자가 일별로 누적된다.
 

 6.양도세 과세기준?

소유한 주택의 수, 보유기간, 실거주 기간 등 여러 조건을 고려하여 과세를 적용하게 된다.
예를 들어 투기과열지구에 1주택자로 실거주하는 직장인 A씨가 2019년 1월1일에 5억을 주고 구입한 아파트에 2년 이상을 실거주하고 2022년 4월24일에 12억에 판매하게 되었다면, 차익 7억에 대한 양도세는 0원이다. (작년 12월 8일부로 양도세 비과세 기준금액이 9억에서 12억으로 상승)
 
기타, 주택 수 및 실거주 기간에 대한 양도세 과세기준은 하기의 표를 참고하기 바란다.

양도세 기본 과세표준 표. 양도세는 양도차익이 커지면 소득세율이 커지기 때문에 누진공제액이 발생한다. EX) 4000만원 양도차익이 발생하면 양도세 15%인 600만원에서, 1200만원 분은 15%가 아닌 6%로 계산하기 때문에 1200X0.09 = 108만원을 제외하면 양도세는 492만원이 된다.

주택 보유수에 따른 양도세 중과 표. 최대 30%까지 기본세율에 +로 부과되나, 이 또한 예외조건이 있다. 해당 항목에 대해서는 아래 사진을 참조하기 바란다.

지방 저가주택(주택수 제외)의 내용을 살펴보자면, 위의 내용에 해당하는 주택 B를 구입해서 일시적 2주택이 아니라 계속 보유하였을 경우, 추후 A의 주택을 판매할 때 중과세를 배제받을 수 있다는 의미이다. 단, 1주택자 양도세 비과세는 받을 수 없다.

 

이종배의원이 대표로 발의한 소득세법 일부개정법률안. 위 법률이 통과된다면, 2년간 향후 다주택자가 부동산을 매매할 때 중과세가 없기 때문에 거래가 원활해지며 시세가 안정화될 가능성이 있다.

 7. 고가주택의 과세 및 대출 규제기준

고가주택의 경우 다양한 항목에 따라 과세 및 규제를 받는데, 문제는 항목마다 금액대가 다 다르다는 것에 있다. 집권 정권의 누더기처럼 기워놓은 걸레짝같은 부동산 정책 탓에 이런거를 하나 하나 다 찾아보질 않고서는 세금폭탄에 휘말릴 수 있는 와중에 오죽하면 부동산 세법 관련에서는 손사래를 치며 포기를 하는 세무사마저 속출했을 정도다. 그러나 우리는 알아야 한다. 단순히 모르고 넘어가기에는 적게는 수 천, 많게는 억 단위의 금액을 나라에 강탈당하는 불상사가 일어날 수도 있으니..
 
- 공시지가 11억이 넘는 주택에 대해서는 종합부동산세가 과세된다.
- 투기과열지구에 분양가 9억원이 넘는다면 특별공급 물량이 나오지 않고, 중도금 대출도 실행이 불가능하다.
- 주택담보대출을 받을 때 시세(KB시세)가 9억이 넘는다면, 9억원 초과분부터 주담대 비율(LTV)가 40% -> 20%로 낮아진다. (15억을 초과하면 주담대를 받을 수 없다.)

고가주택 시세에 따른 과세 및 대출규제기준