[경매] 천안지원 경매3계 2023타경 102051 대우푸르지오아파트 분석

경매 2023타경102051 대우푸르지오아파트, 전용84제곱

이번에 분석할 물건은 충남 아산시 배방읍 배방로105번길 31에 소재한 배방대우푸르지오 1차 아파트이다.

감정가 2억 8600만원에 최저가 2억8600만원으로 매각기일은 23년 08월 07일, 입찰보증금은 최저가의 10%인 2860만원이다.

 

현황조사서에 보면 현재 건물을 점유 및 사용하고 있는 사람은 채무자의 배우자로 나오고 있다.등기부 현황을 보면 채무자가 소유권 이전을 한 날 삼성생명보험에서 1억 9800만원의 근저당권을 설정한 것이 확인되는데, 차순위 근저당권자에 의해 임의경매가 접수되었으나 1억 9800만원의 근저당이 말소기준권리이므로 낙찰 시 낙찰자에게 추가로 인수되는 사항은 없다.

 

  시세 분석

배방대우푸르지오 1차 전용 84제곱 시세 호가(네이버부동산 이미지 참고)

해당 아파트는 준공된지 16년 정도 된 아파트이며 부동산 매매가 활발했던 2021년도에 최고가 3억 1150만원 최고가를 기록한 이후 우하향을 기록하고 있으며 2023년 7월을 기준으로 2억 3천만원 ~ 2억 5500만원에 실거래된 바 있으며 꾸준히 매매가 되고 있는 부동산이다.

 

현재 네이버부동산 기준 매물로 나와있는 것들의 호가를 보면 최저가 2억 3800만원을 시작으로  2억 5천만원까지 매물 시세가 형성되어 있는 것으로 확인된다.

 

배방대우 푸르지오 1차 전세 시세

 

그에반해 전세 물량은 단 한건으로 2억에 올라와있는 모습을 보이는데, 전세 물량은 현재 한 건이 확인되며, 실거래가는 1억 7천만원 ~ 2억 1500만원까지 다양하다.

 

현재 호가를 기준으로 매매가 대비 전세가율을 따지자면 약 83퍼센트 가량의 높은 전세가율을 보여 투자를 하기에는 좋은 조건으로 보인다.

 

  입지 분석

 

배방 푸르지오 인근 상권

인근 상권 로드뷰 사진

 

 

배방푸르지오 아파트 직선거리 500m 앞에는 상권이 위치하고 있으며 스타벅스, 투썸플레이스 등의 메이저 카페 브랜드 및 프랜차이즈 요식업체들이 입점해 있어 상권 상태는 양호한 것으로 보인다.

 

다만, 집근처 100m 앞에 홈플러스 익스프레스같은 중형 마켓이 있으나, 대형 마트 및 영화관 시설은 없기 때문에 차로 이동해야 하는 불편함이 있다.

 

 

 

또, 배방푸르지오로부터 직선거리 700m에 삼성전자 온양캠퍼스가 소재하고 있어 임직원이나 협력업체의 임대수요도 어느정도 있을 것으로 추정된다.

 

게다가 인근에 초중고등학교가 모두 위치한 것은 장점이지만, 초등학교의 경우에는 모산초등학교나 배방초등학교가 어린 학생이 도보로 이용하기에는 다소 먼 감이 있어 이부분은 아쉬움이 있다.

 

  총평

상권, 일자리, 학교 등의 인프라가 어느정도 자리잡은 이점이 있지만,최저가 2억 8600만원으로 경매에 입찰하기에는 현 호가 시세 2억4천만원 대비 약20% 이상 비싸기 때문에 현 상황에서 경매에 입찰할 메리트는 '없음'이다.

 

2회 유찰까지는 가지 않을 것으로 예상되나 1회 유찰 시 최저가 2억20만원에서 시작하기 때문에 1회 유찰 이후에 합리적인 가격으로 경매에 도전해 봄 직 하다고 판단된다.