청주지방법원 경매1계 2023타경50895 용암동 세원한아름아파트 103동 1405호
아파트 기본정보
사용승인 1994년 11월
세대수 1530
주차수 1255 (세대당 0.82대)
공급평형 56㎡, 74㎡
이번에 리뷰할 물건은 청주시 용암동에 소재하는 세원한아름아파트 103동 1405호이다.
아파트는 1994년도에 준공 및 사용승인이 났으며 올해 29년이 된 구축 아파트이다.
1530세대라는 대단지를 이루고 있으며 세대당 주차대수는 0.82대로 주차난이 조금 예상된다.
공급 평형은 56㎡, 74㎡로, 이번 경매에 나온 103동 1405호는 74㎡(22평)에 속한다.
매각기일은 8월 29일로 감정가 1억 4600만원에서 1회 유찰되어 80% 가격인 1억 1680만원에 경매가 진행되며, 입찰보증금은 1168만원이다.
권리분석
해당 물건의 매각물건명세서 및 현황조사서를 확인했을 시 현재 소유자 겸 채무자가 해당 건물을 사용, 점유하고 있다고 나와있다.
소유권자는 2021년 11월 3일날 소유권 이전을 하였으며, 말소기준권리인 선순위 근저당권은 2010년 2월 16일일로, 흥덕새마을금고에서 9800만원의 근저당이 설정되었다.
전 소유자가 해당 아파트를 매입하기 위해 주택담보대출을 일으키고, 현 소유자가 아파트를 구매하면서 주택담보대출과 근저당을 승계한 것으로 보인다.
그밖에 임차인현황 등은 없는 것으로 보아 낙찰 시 딸려오는 인수사항은 없을 것으로 보인다.
시세 분석
위의 실거래가 이력을 보면 느껴지겠지만 실거래가 빈번하게 이루어지고 있다. 매매가 1억 1500만원 ~ 1억 4700만원에서 체결되고 있으며 전세 실거래가는 1억 ~ 1억 2800만원에 실거래된 바 있다.
1억원대의 구축 아파트에서 시세를 결정하는 요소 중 하나가 바로 내부 수리 상태인데, 수리가 전혀 되지 않은것보다는 리모델링을 통해 내부를 좀 더 현대식 트렌드에 맞게 수리한 집이 몇 천만원 이상의 시세차이를 보이곤 한다.
최저가 매매호가로 나온 110동 1층 1억 2천만원짜리 매물은 샷시를 제외한 올수리를 진행한 매물로, 최근 몇 년 이내 수리를 진행한 중층 매물들이 1억 3300 ~ 1억 4700만원에 거래되었지 않을까 생각한다.
한편, 월세거래는 2000/50, 1000/45, 1000/55 등에 체결된 바가 있는데 1000/45, 1000/55로 월세 셋팅을 했을 때 기대수익표를 아래 첨부하였다.
표가 살짝(?) 오류가 있는데 낙찰금액이 1억 1500만원(적정부동산가격) 일 시, 1000/45는 투자수익률 5.142%, 1000/55는 6.285%이다.
입지 분석
해당 아파트 인근에 학교가 많이 있어 학부모들에게 수요가 있을 것으로 보인다.
우선 아파트 단지 앞옆으로 교동초등학교, 상당초등학교가 있으며, 300m 거리에 용암중학교, 550m에 상당고등학교가 있어 초중고 자녀를 키우는데 상당히 좋은 조건으로 보인다.
또, 아파트에서 590미터 거리에 용암동 먹자골목이 있어 상권이 형성되어 있다.
인근에 대형 마트는 1.7km 거리에 롯데마트가 있는데 대중교통으로 접근이 가능하다.
총평
해당 물건은 인근에 학교가 풍부하며 대단지 프리미엄이 있어 매매거래가 많이 이루어지는 아파트이다.
또 103동 1405호는 현재 공시지가가 9870만원으로, 공시지가 1억 미만에 해당하기 때문에 취등록세 중과세가 면제되어 갭투자, 매매 차익을 위한 단기 투자에도 나쁘지 않을 것으로 보인다.
다만, 현재 해당 물건의 내후 노후도 등을 알 수 없기 때문에 인테리어 수리비용에 따른 시세를 감안한다면 이번 회차에서는 유찰이 나을 것 같다는 생각이 든다.
만약 채무자/소유자에게 부탁하여 집 상태를 좀 볼 수 있다면 그 멋쟁이는 이번 경매에서 다른 사람들보다 경쟁력 있는 가격에 입찰 할 수 있을 것이다.
(인간적으로 그렇게 하지 말란 소리임...ㅠ)
그럼 성투하시길 :)
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