[경매] 불당과 두정 사이, 천안지원 경매3계 2023 타경 102853 백석동 천안백석 2차 아이파크 아파트 207동 903호

 

천안지원 경매3계 2023 타경 102853 백석동 천안백석 2차 아이파크 아파트 207동 903호

 

 

    아파트 기본정보
준공년도 2014년 12월
세대수 1562
주차수 2128 (세대당 1.36대)
면적 110C㎡, 111B㎡, 113A㎡, 135㎡, 151㎡, 172㎡, 274㎡

 
 

이번에 리뷰할 물건은 천안시 서북구 백석동에 소재하는 천안백석 2차 아이파크 아파트 207동 903호로,
전용면적은 84.99제곱미터로 113A(34평)에 속하며 판상형 4베이 구조로 되어있다.
 
감정가 4억 4600만원에서 1회 유찰된 최저가 3억 1220만원으로 경매가 진행될 예정이며 매각기일은 23년 9월 11일이다.

 

  권리분석

 

해당 물건은 2020년 8월 28일에 소유자 A가 소유권 이전등기를 하면서 같은날 2020년 8월 28일 농협은행으로부터 대출을 일으켜 3억 6천만원의 근저당액이 설정되었다.
 
이후 2년 뒤인 2022년 6월 8일에 우정자산관리대부 라는 대부업체에서 추가로 1억 5천만원의 근저당권이 설정되었음을 확인할 수 있다.
 
현황조사서에는 전입세대열람서를 확인해보니 소유자 A가 전입되어 있다고 한다. 그런데 우리는 우정자산관리대부의 전세권 500만원이 영 찜찜해보인다. 근저당권을 설정한 대부업체가 전세권을 설정한다? 그런데 전입세대는 소유자로 되어있다? 뭔가 이상하게 느껴질 법도 하다.
 
민법 306조를 살펴보면 다음과 같다. "제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다."
 
내용인 즉슨, 전세권을 설정하면 해당 부동산의 임대의 권리는 소유자가 아닌 전세권자가 갖는 것으로 타인에게 임대할 수 있는 권리를 갖는 것이다.
 
즉 소유자 A가 임대차계약을 통해 세입자를 모집하는 경우 세입자의 전입/확정일자가 선순위 근저당권보다 늦어 대항력을 갖추지 못하더라도 '소액임차인 우선변제권' 범위 내에 보증금으로 임대차계약을 맺을 경우 선순위 배당을 받아갈 수 있기 때문에 이를 원천적으로 차단하기 위해 대부업체 측에서 전세권을 설정한 것으로 볼 수 있겠다.
 
해당 전세권은 선순위 전세권이 아니기 때문에 낙찰자에게 인수되는 사항은 아니므로, 이 점 참고하여 경매에 임하면 좋겠다.

 
 

  시세 분석

 

해당 아파트는 113A 평형 기준으로 매매 실거래가  3억 6800만원 ~ 4억 5800만원 범위에서 활발한 매매가 이루어지고 있으며, 전세거래는 2억 7500만원 ~ 3억 5천만원으로 마찬가지로 실거래가 활발한 편이다.
 
매매 호가는 최저가 4억 2천만원, 전세 호가는 3억으로 실거래가와 크게 다르지 않은 수준이며, 이를 매매가 대비 전세가율로 따지면 약 71%로 갭투자를 하기에 나쁘지 않은 전세가율을 보이고 있다.
 
좋은 점은 매매, 전세 모두 실거래가 활발하다는 것인데, 그만큼 회전율이 좋아 경매를 통해 시세보다 싸게 낙찰을 받는다면 그만큼 전세 셋팅도 쉬울 뿐더러 급매를 하지 않더라도 호가보다 조금만 싸게 내놓더라도 금방 매매가 체결될 것으로  매매차익을 기대해볼 수 있을 것으로 보인다.

 

  입지 분석

 

아파트 단지 바로 앞으로 스타벅스 및 동네 상권이 형성되어 있으며, 도보거리 1.3킬로미터 거리에 천안시청이 위치하여 해당 시청에 근무하는 공무원들에게 실거래 수요가 있을 것으로 보인다. 또 1.4킬로미터 거리에 불당동 상권, 학원가 등이 있어 불당동 상권을 누릴 수 있는 메리트가 있다.

스타벅스 천안백석점

 

또, 도보 1.5킬로미터 거리에 두정동 상권이 있어 두정동 상권 또한 누릴 수 있는 장점이 있다.

 

아파트 주변에 천안아산역(SRT, KTX, 지하철 1호선)과 두정역 1호선역이 존재하여 대중교통으로 접근이 가능하다.
 
이렇듯 두정동과 불당동 사이에 위치하여 두 상권과 지하철역을 누릴 수 있는 장점이 존재하나, 상권 이용에 도보로 이용하기에 조금 멀다고 느껴질 수 있는 거리감과 대중교통 이용을 감안했을 때 역사까지의 소요 시간이 30분 가량 소요된다는 점은 다소 아쉬울 수 있는 부분으로 느껴진다.
 

 
 

  총평

 
해당 아파트는 현재 매매 호가가 4억 2천만원, 매매 체결가가 6~7월에만 4억 4천만원 ~ 4억 5700만원까지 몇 건 체결된 바 있기 때문에 현 시세는 4억 2천만원 ~ 4억 5천만원에 시세가 형성되어 있는 것으로 보인다.
 
해당 물건의 경매 최저가는 3억 1220만원으로 최저가 낙찰을 감안하더라도 1억 이상의 안전마진이 보장되며, 전세 시세도 3억 정도이기 때문에 낙찰만 잘 받아도 매매차익or전세셋팅을 통한 갭투자가 가능할 것으로 보인다.
 
입주 시작으로부터 9년정도 지난 아파트이기 때문에 내부 노후도는 심하지 않을 것으로 예상되며, 벽지+장판 정도만 수리해도 무난할 것으로 보인다.
 
인근에 불당동, 두정동이 위치하여 양쪽 상권 및 지하철역 이용이 가능하나 상권은 도보로 이동하기에 다소 멀 수 있고(1.5km, 1.7km), 대중교통으로 역까지 접근하기에는 약 30분 정도 시간이 소요되기 때문에 조금 애매하다고 할 수 있는 거리에 위치한다.
 
초등학교 중학교의 경우 아파트 단지에서부터 북쪽으로 도보거리 400미터 거리에 위치하나 초등학교 저학년의 경우 도보로 통학하기에 다소 멀게 느껴질 수 있으며, 인근에 고등학교가 없어 가장 가까운 고등학교가 두정고등학교(1.7km)인 부분은 아쉽다.