세종특별자치시 만남로 190, 가락마을20단지 베르디움 2005동 9층901호 대전지방법원 경매1계 2023타경100407
아파트 기본정보
사용승인 2015년 6월
세대수 688세대
주차수 833 (세대당 1.21)
면적 79A㎡, 79B㎡, 111㎡
이번에 리뷰할 물건은 세종시 고운동에 소재하는 가락마을 20단지 호반베르디움 5차 아파트 2005동 901호이다.
본 물건의 매각기일은 2022년 8월 28일이며, 감정가 5억 4300만원에서 1회 유찰된 3억 8010만원에 경매가 진행될 예정이다.
해당 아파트 단지는 2015년 6월에 사용승인이 난 아파트로, 올해 8년차에 접어든 준신축 아파트이며 세대수는 688세대 주차대수는 833대로, 1가구당 1.21대의 평균적인 주차수를 보유한 아파트이다.
공급면적으로는 79A㎡, 79B㎡,111㎡ 세 가지 타입이 있는데 해당 경매물건은 111㎡(33평) 이다.
권리분석
소유자A씨는 2015년 9월 3일에 해당 주택을 매수하였다. 그로부터 약 2년 뒤인 2017년 7월 5일 우리은행에서 3700만원의 근저당권이 설정되었다.
임차인B씨는 2022년 4월 1일에 전입신고를 하였고, 2022년 3월 16일에 확정신고를 하였으며, 배당요구종기일 이내에 배당요구를 하였다.
선순위근저당권이 2017년 7월 5일에 설정되었기때문에, 임차인은 대항력은 없으며, 낙찰 시에 낙찰자가 인수되는 사항은 없다.
그러나, 배당순위를 놓고 보면 우리은행에 이은 2순위이기 때문에 기타 압류사항 등이 없는이상 임차인 B씨는 2순위로 배당금을 받아갈 수 있다.
시세 분석
현재 매매 최저호가는 4억 5천만원(1층) 매물이 있으며, 최근 실거래가는 2월달에 4억 3450 ~ 5천만원 6월달에 4억 4800만원에 체결된 바 있다.
한편 전세 실거래가는 1억 8천만원 ~ 2억으로, 현 전세매물 최저호가는 2억인데, 매매가 대비 전세가율은 약 43%로 낮은 전세가율을 보인다.
호갱노노 어플 확인 시 인근 국평 시세도 4억5천 ~ 4억 9천만원 사이로 체결된 바 있는데 이를 고려했을 때 현 시점 적정 아파트 시세는 중층 기준 4억 6천만원 정도로 추정된다.
입지 분석
아파트 단지 바로 엎에 온빛초등학교가 있고 세종로를 건너서는 아름중학교가 있다. 도보 810m 거리에 아름고등학교가 있는데, 도보로 다소 멀 수도 있는 거리지만 고등학생 자녀가 충분히 도보로 통학할 수 있는 거리기 때문에 학부모층의 수요가 있을 것으로 보인다.
또, 아파트 도보 740m 거리에 상가가 위치하는데, 메이저 카페 및 여러 요식업 프랜차이즈가 입점해 있다.
총평
해당 물건은 경매최저가 대비 현 체결 시세가 몇천만원 이상 높기 때문에 입찰의 가치가 있다고 보인다. 한가지 짚고 넘어가야 할 것은 현재 이 물건에는 대항력이 없는 후순위 임차인이 있다는 것이다.
배당요구를 하여 선순위 근저당권 이후 2순위로 배당을 받을 자격을 갖추었으나, 낙찰가를 고려했을 때 전세보증금을 전액 배당을 받고 별 탈 없이 명도가 이뤄질 수 있을 것으로 보인다.
후순위 임차인은 배당을 통해 배당금을 완제받지 못하는 경우에는 소유자를 통해 전세금반환소송을 해야하는데 이번같은 경우는 전세보증금을 전액 배당금으로 돌려받을 수 있기 때문에 임차인이 소유자에게 소송까지 갈 일은 없어 보인다.
다만, 임차인의 경우 배당을 받고 나서도 새로 이사갈 곳을 마련해야 하기 때문에 명도를 하지 않고 버틸 수가 있다. 그래서 매각대금 납부와 동시에 인도명령신청을 해두는 편이 좋은데, 인도명령결정이 이루어지면 불응 시 강제집행이 가능하여 집행관이 점유자의 물건을 점유지에서 강제로 빼낼 수 있다.
이러한 명도 절차가 필요한 물건은 임차인이 없는 깨끗한 물건보다는 인기가 조금 떨어질 수는 있다. (아무렴 좀 껄끄러운 면이 없잖아 있기 때문에)
그래도 배당금으로 보증금을 전액 환수 가능한 이번 케이스는 임차인이 껴 있는 부동산 중에서는 나은 편이라고 할 수 있겠다.
그럼 성투하시길 :)
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