2023 타경 1275 충청북도 청주시 흥덕구 2순환로 1036, 비하동 송곡그린아파트 101동 1504호
아파트 기본 정보
사용승인 2000년 6월
세대수 162세대, 2개 동
주차가능 144 (1가구당 약 0.88대)
공급평형 75㎡, 99㎡
이번에 리뷰할 물건은 청주시 흥덕구에 소재하는 비하동 송곡그린아파트 101동 504호 이다.
매각기일은 2023년 8월 24일로, 감정가 1억 4400만원에서 1회 유찰되어 80%의 가격인 1억 1520만원이 경매 최저가로 진행될 예정이며, 입찰보증금은 그 10%인 1152만원이다.
사용승인이 난 지 23년이 지나 구축 아파트에 속하며 세대수 당 0.88대라는 주차공간은 부족한 편으로 보인다.
해당 아파트 단지는 75㎡, 99㎡ 두 가지 평형 타입으로 공급되었는데, 이번 경매 물건은 그 중 75㎡에 해당한다.
권리분석
해당 물건은 조사관이 현장조사를 했을 때 소유자겸 채무자의 자녀인 A씨가 전입해있다고 진술을 들었으며 전입세대열람을 통해 확인 시에는 2015년 8월 17일에 전입한것으로 나와있다.
한편, 2014년 11월에 서청주 새마을금고에서 1억 2350만원의 근저당이 설정되었으며, 이것이 말소기준권리이기 때문에 낙찰 시에 낙찰자가 인수해야 할 사항은 없을 것으로 보인다.
시세 분석
해당 아파트 단지는 200여세대인 것에 비해 나름 매매 실거래가 전월세 거래 대비 활발하게 이루어지고 있는 편이다. 2023년 6~8월에만 6건의 실거래가 이뤄졌으며 실거래가는 약 1억 3000만원 ~ 1억 5000만원이며, 현재 중고층 호가가 1억 3천만원에 올라와 있어 매매가와 실거래가 사이에 큰 시세차는 없는 것으로 보인다.
또, 전세가는 1억 500만원 ~ 1억 3000만원에 실거래되어 매매가 대비 전세가율은 약 83~85% 수준의 높은 전세가율을 보여 갭투자를 하기에 좋을 것으로 예상된다.
한편 월세는 1000/60, 700/75로 체결된 바 있어 기대 월세수익표를 첨부하였다. 전에 다른 글에서도 언급한 바 있지만 수익률을 고려하자면 보증금보다는 월세금이 높은 것이 유리하다는것을 명심하길 바란다.
입지 분석
아파트 근처로는 상권이 굉장히 우수한 편이다. 도보 320m 거리에 롯데아울렛이 있으며 600m 거리에 청주 지웰시티 먹자골목, 900m 에는 현대백화점이 소재하고 있다.
뿐만 아니라 1.3km거리에 SK하이닉스 청주캠퍼스가 있으며, 그 옆으로 공업, 산업단지가 있어 인근 회사원들에게 직주근접 수요가 충분히 있을 것으로 보인다.
주변 학군으로는 670m 거리에 솔밭초등학교, 1km거리에 솔밭중학교, 930m 거리에 흥덕고등학교가 있어 도보로 이동하기에는 다소 불편한 거리이다.
초중고등학교가 모두 집에서 도보이동하기에 조금 먼 감이 있어서 특히 초등학교 자녀를 둔 학부모에게는 조금 아쉬운 입지일 것 같다.
총평
해당 물건은 권리분석 상 하자가 없는 물건으로 보이며, 주변 상권, 일자리 등이 풍부한 좋은 입지를 가진 부동산으로 보인다.
비록 연식은 있으나 주변 입지 + 빈번한 실거래량을 토대로 어느정도 차익을 노리거나 전세 셋팅을 통해 갭투자 등의 전략을 구성을 취할 수 있을 것으로 보인다.
현재 경매 최저가가 1억 1520만원, 매매 호가가 1억 3천만원이기 때문에 경매를 하는 입장에서는 최저가에 입찰을 할지, 아니면 2회 유찰을 노릴지 고민이 들 것이다. (1억 1520 낙찰이면 명도하겨 소유권이전하고 취등록세 내고 대출이자 내고 하면 별로 안남을거같은데.. ㅜ )
그럼 성투하시길 :)
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