대전 경매4계 2022 타경 112809 세종특별자치시 가온로 9 다정동 가온마을 1008동 101호
아파트 기본 정보
사용승인 2018년 4월
세대수 333세대, 8개 동
주차가능 485 (1가구당 약 1.45대)
공급평형 113A㎡, 116C㎡, 128A㎡, 130B㎡, 130C㎡, 153T㎡, 163P㎡
이번에 리뷰할 물건은 세종특별자치시 다정동에 소재하는 가온마을 10단지 1008동 101호 물건이다.
매각기일은 2023년 8월 17일로, 감정가 7억 6천만원에서 2회 유찰된 3억 7240만원 최저가로 경매가 진행될 예정이며, 입찰보증금은 그 10%인 3724만원이다.
준공된지 5년이 조금 지난 아파트로 아직 신축 아파트에 속하며 세대수 당 1.45대 주차공간이라는 요즘 아파트 치고 다소 여유로운 주차공간을 자랑하는 것이 특징이다.
해당 아파트 단지는 총 7개의 평형 구조가 있는데, 그 중 1008동 101호는 113A (34평), 판상형 4bay 구조이다.
권리분석
소유자 겸 채무자 A씨는 2018년 7월 30일 당일에 소유권 이전등기를 하면서 같은날 하나은행에서 대출을 일으켜 3억 30만원의 근저당이 설정되었음을 알 수 있다.
이후 3년 뒤에 애큐온캐피탈에서 아파트를 담보로 후순위 담보대출을 일으켰을 가능성이 있는 것으로 추정되며(뇌피셜) 부동산이 하락 저점 시점에 접어들었을 2022년 11월에 임의경매신청이 들어온 것으로 보인다.
매각물건명세서, 현황조사서 참고 시 관청에서 전입세대열람 시 소유자 세대가 전입해있다는 사실을 확인하여 낙찰 시 낙찰자가 인수되는 사항은 따로 없는 것으로 확인된다.
시세 분석
가온마을 10단지 아파트는 113A 평형 기준 올해 2월에 6층짜리 물건이 7억 2천만원에 실거래된 바 있으며, 매매호가 최저가는 7억 1천만원으로 경매물건과 같은 1008동 1층 짜리에 해당하는 세대이다. (우연일까?....ㅎ)
113A의 거래 표본이 적어서 128A의 실거래가도 추가로 확인해보았다.
128A의 경우 6월달에 8억 7천만원에 7층, 17층 두 건이 거래가 되었는데 해당 가격을 참고로 시세를 환산한다면 34A 중층 기준 약 7억 중반 정도로 예상되는데, 해당 경매 물건이 1층 아파트이기 때문에 현재 시세는 6억 후반 ~ 7억 초반 수준일 것으로 추정된다.
입지 분석
아파트를 기점으로 위, 아래 1.1km 지점에 AK플라자, 장부세종2청사가 위치한다. (정부세종청사는 AK플라자에서 옆으로 도보 1.3km 지점에 위치)
아파트 도보 2.7km 거리 지점에 홈플러스 세종점이 있으며, 대중교통으로 접근이 어려워 자차 이용이 필요할것으로 보인다.
단지 인근에 오송역 순환 BRT가 있는데 아파트 단지로부터 도보 620m 떨어진 곳에 있어 도보로 접근하기에 약간 멀다는 단점이 있다.
총평
위에서 해당 평형의 아파트의 적정 시세를 약 7억 수준으로 언급하였는데, 현 경매 최저입찰가 3억 7240만원에 비해서는 약 2배 가량의 격차가 있는 것으로 볼 수 있다.
그렇다면 1회 유찰된 시점에서는 감정가의 70%, 5억 3200만원 최저가였을 때는 왜 낙찰이 되지 않았을까?? 5억 3200만원에 낙찰받은 뒤에 6억 5천만원 수준에 급매를 해도 1억 이상의 매매차익이 있었을텐데? 이상한거 아냐?? 라고 겁을 먹을 수도 있을 것이다.
너무 싸기 때문에 되려 의심스럽다. 괜히 해당 물건에 뭔가 하자가 있는 것은 아닐까 걱정이 밀려오는 가운데, 경매를 조금씩 알아보는 사람은 한 번쯤 대항력이 있든 없든 외국인은 전입세대열람에 나오지 않는다는 말을 들어본 적이 있을 것이다.
혹시 대항력이 있는 외국인이 있다면?
-> "응 아니야."
일단 대항력은 있을 수 없다. why?
등기부등본을 잘 확인해보길 바란다. 해당 아파트의 건설사는 포스코건설, 계룡건설, 금호건설로 2018년에 소유자 A씨가 소유권이전등기를 하였고, 그때 주담대(or잔금대출)로 하나은행에서 대출을 일으켰을 것이다.
근저당 설정을 채권금액 대비 120%로 설정한 것으로 따지면 2억 5천만원 가량을 하나은행에서 주택담보대출 목적으로 대출받았다 할 수 있는데 이게 선순위 근저당권이니 이를 뛰어넘는 선순위 대항력 외국인이라니 있을 수가 없지...
Q : 그러면 외국인 소액임차인은요??
-> 있을수도, 없을수도~ 만에하나 방하나 내줬을수도 있겠지.. 근데 그게 중요할까? 알아서 소액 우선배당받아갈거고 나한테 인수되는게 없는데..
정 외국인이 전입해있는지 아닌지가 너무나도 알고싶다면 외국인 체류확인서를 하나 떼 보길 바란다.
마치며..
이 글을 보는 고수분이 계시다면 어떤 하자로 인해 2회씩이나 유찰되었을지 그 연유를 알려주시면 고맙겠다. 부족한 저에게 큰 공부가 될 것이다.
그럼 성투하시길 :)
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