천안지원 경매2계 2023 타경 101652 천안시 서북구 성거읍 봉주로 107-6 성거벽산아파트 102동 102호
아파트 기본정보
사용승인 1998년 12월 09일
세대수 692세대(총11개동)
주차수 512대(세대당 0.73대)
평형 80㎡, 93㎡, 107㎡, 113㎡
2023년 9월 4일 매각이 진행되는 2023 타경 101652 천안 성거벽산아파트 102동 102호는 감정가 1억 6700만원에서 1회 유찰된 1억 1680만원에 경매가 진행될 예정이다.
해당 아파트 단지는 1998년에 사용승인이 났으며, 세대수는 692세대이나 주차수가 512대 수준이라 세대당 주차 대수가 약 0.73대로 주차공간이 부족한 편에 속한다.
단지 평형으로는 총 4개 타입이 있으며, 경매로 나온 해당 건은 107㎡에 속한다.
권리분석
해당 건을 보면 건물 점유자는 소유자 겸 채무자인 A씨로 나온다. 그러나 선순위 근저당권자인 에이파이낸셜 대부업체에서 2022년 10월 14일 1억 4천만원의 근저당이 설정된 것 외에 2022년 10월 14일에 전세권 500만원이 걸린것을 볼 수 있다.
전에 다른 경매물건에서도 대부업체의 전세권에 대해 언급한 적이 있는데, 대부업체에서 500만원 수준의 전세권을 설정하는 이유는, 임대차계약의 설정 권리를 대부업체 측에서 갖도록 하여 집주인이 추가로 임대차계약을 맺지 못하게 하려는 의도라고 보면 된다.
선순위 채권 설정일 2022년 10월 14일 기준으로 천안지역에서 보증금 6천만원 이하의 소액임차인은 우선변제금으로 최대 2천만원까지 최우선으로 변제가 가능하다.
만약 집주인이 소액 범위 내에서 임대차계약을 새로 맺는다면, 경매진행 시 대부업체가 받아가는 배당이 줄어들 수 있기 때문에 이를 원천적으로 차단한 것이다.
낙찰자가 경매를 낙찰받고 나서는 별도로 딸려오는 인수사항은 없는 것으로 보이며, 해당 전세권이 왜 설정되었는지만 참고해두면 될 것 같다.
시세 분석
현재 매매 실거래가는 1억 6500 ~ 1억 7600만원 체결 이력이 있으며, 호가는 1억 6500만원에 나와있다.
전세 같은 경우는 1억 4천만원 선에 가래 이력이 있으며, 현재 전세 매물은 없다. 매매 실거래가 평균을 1억 7천만원, 전세를 1억 4천만원 정도로 잡으면 매매가 대비 전세가율은 약 82.3%로 높은 편에 속한다.
월세의 경우 2000/80 호가에 1000/70 실거래가 체결이 있다.
입지 분석
해당 아파트 단지에서 410m 거리에 천안 서북구청이 있어 해당 기관에서 종사하는 구청 공무원들의 수요가 있을 것으로 보인다.
서북구청에서 150m정도 옆쪽에는 요식업 상권들이 이뤄져 있다. (카페로는 스타벅스는 없으나 투썸플레이스가 있음)
아파트에서 560m 거리에 소망초등학교가 있으나 어린 초등생 자녀 도보이동은 조금 힘들어보이며, 인근에 중,고등학교가 없는 부분은 아쉽다.
총평
해당 물건은 경매 최저가 1억 1690만원으로부터 시작해 현재 실거래가 1억 7천만원 대비 약 5천만원 이상의 가격차이가 있어 비교적 소액으로 매매차익을 볼 수도 있는 물건으로 보인다.
일단 공시지가가 해당 호실이 1억 미만이기 때문에 취득세 중과배제가 되는 부분이 있으니 다주택자가 경매에 도전해도 될 법한 물건이다.
다만 해당 아파트가 1층에 구축이기 때문에 다른 층수에 비해 시세가 1500~2000만원정도 낮을 것으로 보이며, 호가 매물들은 조금씩 일부 수리를 진행한 것으로 보아 보수적으로 가격을 산정해서 접근할 필요는 있을 것 같다.
댓글