천안지원 경매5계 2022 타경 107080 천안시 서북구 직산읍 군수1길 78-23, 청호7차아파트 107동 508호
아파트 기본정보
사용승인 1995년 11월 11일
세대수 96세대(총2개동)
주차수 72대(세대당 0.75대)
면적 78㎡
천안시 직산읍에 소재하는 청호7차아파트 107동 508호는 2023년 9월 13일에 경매가 진행될 예정이다.
감정가 4500만원에서 1회 유찰된 최저가 3150만원으로 시작하며, 입찰보증금은 10%인 315만원이다.
아파트 단지의 사용승인은 1995년 11월이며 약 28년이 지난 구축 아파트에 속한다.
세대수는 95세대, 주차수는 72개이며 공급평형은 78㎡(전용55.8㎡) 이다.
권리분석
매각물건명세서 및 현황조사서를 참고 시, 소유자 겸 채무자가 해당 세대에 전입을 해 있는것으로 확인되었다.
2010년 5월 25일 소유권 이전등기를 하면서 삼성생명보험에서 대출금에 대한 근저당권 18,072,000원이 설정되었으며 해당 근저당권이 말소기준권리이므로 낙찰자가 인수할 것은 없는 양호한 물건이다.
시세 분석
청호7차 아파트 실거래가 및 매물 호가 확인 시,
매매는 5000 ~ 5500만원에 체결되었으며 현 매물 호가는 6000만원이 있다. (6/6층) 단, 해당 물건은 리모델링이 진행된 고층 매물인 만큼 이를 감안하여 호가가 높게 책정된 것으로 보인다.
전세거래는 4년전에 4000만원에 체결된 이력이 있지만 최근 실거래 이력이 없다. (4년전 매매 실거래가는 4500, 5000 )
월세거래는 300/35에 체결된 이력이 있어 낙찰가를 3600만원, 대출이자를 4.5%로 가정하여 월세수익표를 작성해보았다.
입지 분석
일단 해당 아파트 인근은 허허벌판이라 뭐가 없으나, 8.4km 부근에 삼성전자, 삼성디스플레이 천안사업장이 위치하며 그 위로는 천안 제2, 제4 일반산업단지가 위치하여 해당 지역에서 근무하는 근로자들의 수요가 있을 것으로 보인다.
대중교통으로는 직산역이 있으며, 대중교통을 통해서 접근 가능하나 101번 버스는 평일 6회 운행하기 때문에 역 접근성이 좋지는 않은 편이다.
총평
해당 아파트는 거래가 활발한 편이 아니지만 소액으로 약간의 매매차익을 노리고 경매를 해볼 만 한 물건이라 생각한다.
또, 공시지가가 1억 미만이기 때문에 주택 수에 관계없이 취득세가 중과되지 않아 다주택자가 접근하기에도 양호한 물건이다.
구축 저렴이 아파트 같은 경우는 내부가 수리된 물건이 그나마 매매가 잘 나가는 편으로, 해당 물건이 어느정도 수리가 되어있는 상태인지 알 수 없어 매매 호가보다 단순히 몇 백 정도 싸게 입찰할 것이 아닌, 보수적으로 접근해서 입찰할 필요가 있다. (최악의 경우는 내부 일부는 내돈들여 수리할 부분도 있다는 마음가짐으로)
그럼 성투하시길 :)
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