서울특별시 종로구 창경궁로 265, 명륜2가 아남아파트(창경궁뜰 아남아파트) 101동 12층1201호
이번이 리뷰할 물건은 서울시 종로구에 소재하는 명륜2가 아남아파트(창경궁뜰 아남아파트) 84제곱미터이다.
본 물건은 감정가 12억으로 매겨졌으나, 1회 유찰됐던 당시 80% 최저가 9억 6천만원 당시에도 낙찰이 되지 않아 2회 유찰되어 감정가 대비 64%의 가격인 7억 6800만원에 다시 경매에 나오게 됐다.
아파트 기본 정보
사용승인 1995년 12월
세대수 436
주차가능 435 (1가구당 약 1대)
공급평형 84제곱미터
해당 아파트는 준공된지 28년이 되었으며 모든 평형이 84제곱미터로 이뤄져 있다. 세대별 주차 대수는 약 1대로 공급 세대수보다 1대 적은 것이 특징이다.
아파트 평형은 101A, 101B 타입이 있는데, 101B는 사각형 구조인 반면 101A는 마름모꼴 구조로 되어 있다. 101B가 101A대비 시세가 높은 편이며, 해당 물건은 101B 타입이다.
권리분석
현재 해당 아파트 현황을 조사했을 때 소유자 겸 채무자 A씨가 본인 거주중이며 세입자는 없다 진술하였으나 해당 현황조사서 및 매각물건명세서에서는 전입세대열람을 하였다는 내용이 기재되어있지 않기 때문에 전입세대열람을 떼어서 확인 할 필요가 있어 보인다.
전입세대열람은 정부24 민원 홈페이지에서 700~1천원에 가능하니 입찰을 희망한다면 꼭 떼서 확인해보길 바란다. (열람 700원, 제출 1000원)
만약에 전입세대열람을 떼어봤을 때 임차인이 없이 소유자 세대만 전입이 되어있는 것이 확인된다면 해당 물건은 2013년 9월 17일에 설정된 근저당권이 말소기준권리이기 때문에 낙찰 시에 별도로 딸려오는 인수사항은 없다.
시세 분석
현재 아남아파트 101B의 최저 호가는 11억(1층) 물건으로 경매 물건이 101B 12층임을 감안하면 현 최저가 7억 6800만원은 호가 대비 25% 가량 저렴한 것으로 예상해볼 수 있다.
해당 아파트는 매매가 활발하게 이루어지는 편은 아니며 매매차익을 노리고 접근하는 거라면 급매가 + 인테리어 수리비용을 감안한 입찰가를 생각해봐야 할 것으로 보인다.
입지 분석
해당 아파트 바로 앞에는 대학로 상권이 있으며 도보 500미터 거리에 4호선 혜화역, 900미터 거리에는 서울대학교 의과대학 및 서울대병원이 위치한다.
또, 약 200미터 거리에는 성균관대학교, 810미터 거리에는 창덕궁이 위치하고 있다.
초등학교는 도보 360미터 거리에 혜화초등학교가 있으며 350미터 거리에 동성중,고등학교가 있어 라파트 주변에 초중고등학교가 전부 소재하나, 초등학교가 어린 자녀가 걸어서 통학하기에는 다소 먼 거리라는 점은 아쉽다.
해당 아파트는 서울 주요 지역 접근성이 상당히 용이한데, 대중교통 이용 시 종각역 18분, 영등포역 36분, 강남역 43분으로 서울 내 거주를 원하는 직장인들에게 좋은 선택지가 될 수 있을 것으로 보인다.
또, 인근에 대형마트는 없으나 단지 앞에 홈플러스 익스프레스가 있어 식자재 쇼핑은 여기서 해야할것으로 보인다.
총평
동일 평형, 평면도 최저 호가 11억(1층)에 비해 경매 최저가 7억 6800만원이라는 금액은 매매차익을 노라기에 메리트가 있는 금액으로 보인다.
또 서울 종로, 영등포, 강남역 접근이 용이하여 해당 지역 직주근접을 선호하는 직장인들에게 수요가 있을 것이라 짐작된다.
다만, 앞서 언급한것처럼 소유자가 자신이 전잊해있으며 다른 전입세대는 없다 진술했다 하더라도 한 번쯤 전입세대열람을 통해 진위여부를 확인할 필요가 있다.
비단 이 물간 뿐만 아니라 본인이 경매 입찰을 도전한다면 무조건 건바이건으로 끊어봐야 할 필요가 있다. 700원 아끼다가 예상치 못한 인수사항으로 몇천만원 까먹는 수가 있으니~
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