[경매] 서울 관악구 부동산 경매물건 서울중앙 경매3계 2023 타경 249 신림동 임광관악파크

 

서울중앙 경매3계 2023 타경 249 신림동 임광관악파크 101동 1202호

 

이번에 리뷰할 물건은 서울특별시 관악구 난곡로 167 에 소재하는 신림동 임광관악파크 아파트 101동 1202호 (전용 132제곱미터, 39평) 이다. 최초 감정가 9억 4600만원에서 경매가 2회 유찰되어 최초감정가 대비 64%인 6억 544만원 최저가로 경매가 나와있다.
 
해당 물건지는 2003년에 준공되어 올해 20년을 맞이한 어느정도 노후화가 진행된것으로 추정되는 아파트이며, 총 465 세대의 중형 규모의 단지를 이루고 있으며, 주차대수는 총 530대, 가구당 1.13대이다. 
 

  권리분석

해당 물건은 매각물건명세서 및 현황조사서, 전입세대열람서를 참고 시 현재 소유자가 전입, 사용하고 있는 것으로 확인된다.

소유자는 2014년 11월 7일에 소유권 이전등기를 하였으나 그로부터 약 7년 뒤인 2021년 7월 23일에 새마을금고 청구동점에서 매매가의 2배인 8억 4천만원의 근저당이 설정되었으며, 2023년 2월 1일 새마을금고 청구점으로부터 임의경매가 신청되어 현재 경매가 진행되고 있다.
 
현재 세대주가 전입이 되어있으며 별도의 임대차 현황은 확인되지 않아 해당 근저당권이 말소기준권리이기 때문에  낙찰 시 낙찰자가 별도로 인수할 사항이 없는 무난한 물건으로 보인다.
 
 

  시세 분석

현재 해당 물건지 아파트들은 거래빈도는 많지 않으며 32평의 경우 2023년 3월에 6억 실거래가 있으며, 현 호가는 최저가 6억 7천만원(3층)으로 나와있다.

그에 반해 39평의 경우는 최근 약 3년간 실거래가 체결된 바 없으며, 2020년 12월에 6억 4천만원이 실거래 된 바 있으며, 현재 매매호가는 7억 9천만원이다.
 
 

 

임광관악파크 아파트의 실거래 표본이 부족하여 인근 아파트 시세를 추가로 살펴보았다.

임광관악파크 아파트에서 도보 600미터 거리에 떨어져있는 신림동부센트레빌 아파트의 경우 2006년 준공에 213세대로 이루어져 있다.

32평 호가 9억 4천만원 2021년 7월 기준 8억 4~5천만원 실거래 이력이 있으며, 40평의 경우 호가 9억 9천만원로 나와있다. ( 신림동부센트레빌 아파트의 경우 동일 평수 시 임광관악파크 아파트 대비 2억 가량의 호가가 높은 편 )
 
 

  입지 분석

 

임광관악파크 아파트의 집 바로앞에는 난곡초등학교가 있으며, 도보거리 약 430미터 떨어진 곳에 난우중학교가 있어 어린 자녀를 키우는 학부모의 실수요가 있을 것으로 기대된다.
 
한편 집 정문 앞으로는 개인 자영업으로 운영하는 식당들이 몇 있으나, 메이저 프랜차이즈의 요식업이나 카페는 거의 존재하지 않아 해당 부분은 아쉽다.
 

아파트 인근에 도보로 이용 가능한 지하철역은 없으나, 시내버스로 2호선 신대방역 이용이 가능하다.

시내버스를 이용하면 약 15~16분에 신대방역 접근이 가능하며, 신대방역에서 2호선 탑승 시 20분만에 강남역 접근이 가능하다.

또, 아파트 인근에서 5615번 시내버스 탑승 시 영등포역까지 40분 정도 소요되어 해당 인근 직장인들에게도 수요가 있을 것 같다.

임광관악파트 -> 영등포역 교통편

 
 

  총평

 
해당 아파트는 현재 6억 544만원 최저가로 최근 실거래가 및 호가 시세 대비 20%이상 저렴한 가격에 최저가가 형성되어 있어 이번 회차에서 매각이 이루어질 것으로 보인다.
 
아파트 인근에 초,중학교가 소재하여 어린 자녀를 키우는 학부모들에게 수요가 있을 것으로 보이며, 서울 내에서 강남역이나 영등포역으로 편도 40~50분 내외로 출퇴근이 가능하여 서울 내에서 거주하길 원하면서 직장을 다니길 원하는 직장인들에게 수요가 있을 것으로 보인다.

해당 아파트가 준공 20년차에 접어들어 내부 노후도가 어느정도 진행됐을 것을 감안하여 현명한 입찰을 하길 바란다.