[경매] 경쟁률 과열 예상 천안지원 경매1계 2022 타경 110390 탕정삼성트라팰리스 분석

 

 

천안지원 경매1계 2022 타경 110390 탕정삼성트라팰리스 401동 3103호

이번에 리뷰할 물건은 충청남도 아산시 탕정면 탕정면로 37, 탕정삼성트라팰리스 아파트 401동 3103호 이다. 해당 물건은 감정가 5억 7700만원에서 1회 유찰된 가격인 최저가 4억 390만원으로 나왔으며, 매각기일은 8월 29일이다.

 

해당 물건지는 2009년에 입주를 시작하여 준공된지 14년이 된 아파트단지이며, 총 3953대 대단지를 이루고 있으며, 주차대수는 가구당 1.47대로 넉넉한 편이다.

 

 

  권리분석

해당 물건은 매각물건명세서 및 현황조사서, 전입세대열람서를 참고 시 현재 소유자가 전입, 사용하고 있는 것으로 확인된다. 소유자 A가 2020년 8월 19일 소유권 이전등기를 하면서 당일 우리은행 측에서부터 1억 6500만원의 근저당권이 설정되었으며, 해당 권리가 경매 낙찰 시 말소기준권리이므로 낙찰 시 낙찰자가 별도로 인수할 사항이 없는 무난한 물건으로 보인다.

 

 

  시세 분석

현재 해당 물건지 아파트들은 2022년 말, 2023년 초를 기점으로 저점을 다지고 상승 반등하고 있는 추세로, 현재 매매 실거래가는 최저 4억 5천만원 ~ 5억 8800만원으로 꽤 편차가 큰 실거래가를 기록하고 있다.

 

현재 저층 매매 호가는 4억 7천만원, 중층 물건은 매매 호가 4억 9천만원에 매물이 나와 있으며, 전세 호가는 2억 9천만원부터 나와있으며 전세 실거래가는 2억 9천만원 ~ 3억 3천 + 4억에 2건 실거래 된 바가 있다. ( 전세 시세는 2억 9천 ~ 3억 1천 정도로 보는게 적당할 듯 하다. )

 

 

  입지 분석

우선 삼성트라팰리스 아파트는 해당 기점으로 1.3km 떨어진 곳에 삼성디스플레이 아산캠퍼스가 위치하고 있기 때문에 해당 임직원들의 직주근접 용이성으로 인해 실거주 수요가 탄탄할 것으로 추정된다.

 

게다가 아파트 인근에 초중고등학교가 모두 위치하고 있어 자녀를 둔 학부모들의 실수요 또한 충만할 것으로 보이며, 특히 아파트 바로 위에 충남삼성고, 충남외고가 있는데, 두 고교 모두 충남 최고 수준의 명문고등학교로 자녀들의 면학 분위기가 형성되는 좋은 아파트 입지이다.

아파트 단지 바로 앞에는 대규모 상권이 형성되어 있으며, 인근에 스타벅스와 같은 메이저 카페 및 주요 요식업 프랜차이즈 업체가 입점해 있으며, 상권 주변에 유흥시설이 없어 자녀를 키우기 대단히 좋은 단지로 보인다.

 

단, 아파트 단지 앞에 하나로마트가 위치하나 대형 마트는 존재하지 않아, 대형 마트에서 쇼핑할 일이 있을 때에는 천안아산역 인근의 이마트 펜타포트점(5.8킬로미터)을 이용해야 할 것으로 보인다.

스타벅스 아산탕정점 사진

 

 

  총평

해당 물건은 경매 최저가가 1회 유찰된 상태로 최저가가 4억 390만원으로 책정되었다. 해당 물건이 31층으로 고층에 속하며 남동향에 거실 앞쪽이 트여있는 구조이기 때문에 선호도가 높은 동호수로 보인다.

 

현재 매물 호가가 2층 저층 물건이 4억 7천만원에 형성되어 있고, 실거래가도 그 이상으로 거래되고 있기 때문에 이번 회차에서 낙찰이 될 것으로 보인다.

 

해당 아파트는 대단지 + 삼성디스플레이 직주근접 + 단지 인근 초중고(+충남 명문고)라는 이점들이 있기 때문에 매매 차익을 위한 경매 투자자 외에도 실거주 목적의 경매 입찰 또한 있을 것 같다.

 

경매 관련 글을 작성하면서 끝에 항상 월세 셋팅 시 기대수익표를 첨부하는데, 해당 아파트는 월세 셋팅을 해도 효율이 극히 경미한 수준이나 늘 하던 것이니 첨부하도록 하겠다. 가볍게 참고 요망..오늘도 성공경매를 위한 약간의 밑거름이 되길 바라며~

 

 

낙찰가 4억 4천만원, 월세 3000/130, 대출이자 4.5% 가정 시 기대 월세수익표