[경매] 직주근접 수요 충만한 천안 경매물건 천안지원 경매9계 2023 타경 100321 차암동 천안스마일시티효성해링턴플레이스

 

천안지원 경매9계 2023 타경 100321 차암동 천안스마일시티효성해링턴플레이스 106동 2004호

이번에 리뷰할 물건은 천안시 서북구 스마일시티2로 1, 106동 2004호 천안스마일시티 효성해링턴플레이스 106동 2004호 (전용 74제곱미터, 29평) 이다. 해당 물건은 감정가 3억3300만원에서 1회 유찰되어 최저가 2억 3310만원으로 경매로 나왔으며 매각기일은 2023년 8월 22일이다.

 

해당 아파트는 2016년 1월에 입주를 시작하여 준공 된지 7년 6개월 정도 된 준신축 아파트이며, 주차대수는 지상 248대, 지하 1251대로 총 1499대 주차가 가능하며, 총 세대수 1318세대를 나누면 세대당 1.137대 주차가 가능하며, 주차 공간은 다소 부족한 것으로 확인된다.

 

다음으로 이 물건의 현황조사서, 입지 분석 등을 알아보면서 경매 입찰 가치가 있는지 알아보도록 하자.

 

 

  권리분석

 

해당 물건은 현재 전입세대열람 확인 시 소유자 겸 채무자 세대가 전입해있는것으로 보아 권리분석상 하자의 요소가 없는 접근성이 어렵지 않은 물건으로 보인다. 2016년 5월 9일 태안농업협동조합에서 1억 9320만원의 근저당이 설정되어있으며 경매 낙찰 시 낙찰자가 인수할 사항은 없는 것으로 확인된다.

 

 

  시세 분석

 

 

해당 물건지의 동일 평형 실거래가 이력 확인 시, 전세계약보다 매매계약이 6~7월에 상당히 많이 체결되었음을 알 수 있다. 경매물건을 고를 때 중요한 지표 중 하나가 실거래 빈도수인데, 해당 물건은 6~7월에 11건이나 거래된 것으로 보아 수요가 높은 아파트임을 짐작할 수 있다.

 

매매가는  2억 5천만원 ~ 2억 9천만원 사이로 실거래가 체결된 바 있으며, 전세 실거래가는 평균 2억 2500만원 선에서 체결되고 있다. 매매 실거래가 평균을 2억 7천만원으로 설정한다면 매매가 대비 전세가율은 약 83.3%으로 꽤 높은 수치에 해당하는데, 현 매매가보다 낮은 가격에 낙찰을 받는다면 투자금을 많이 들이지 않고도 전세를 셋팅하여 갭투자를 노려볼수도 있다.

 

  입지 분석

효성해링턴플레이스 스마일시티 아파트는 천안차암초등학교를 끼고있으며, 1.5킬로미터 떨어진거리에는 삼성전자 천안사업장 및 삼성SDI 천안사업장이 위치하여 초등생 자녀를 둔 삼성 임직원들의 실수요가 있을 것으로 보인다.(최근 늘어나는 실거래량이 이를 반증하는 느낌) 또 집에서 550미터 거리에 코스트코가 있어 쇼핑에 용이한 점 또한 메리트로 느껴진다.

 

코스트코 천안점

 

코스트코 천안점 앞쪽으로는 상권이 형성되어 있으며 투썸플레이스 같은 카페 외에 다양한 요식업 프랜차이즈가 들어서 있다. 해당 상권 인근에는 유흥시설은 별도로 없고, 동네 분위기는 조용하고 아이를 키우기 좋은 환경으로 보인다.

 

  총평

 

경매 최저가가 1회 유찰로 인해 2억 3310만원으로, 정상 실거래가 및 매물 호가 대비 4천만원 가량의 저렴한 금액으로 나왔으며, 현재 건물 전입자가 소유자 겸 채무자로 되어있기 때문에 권리분석상 위험요소가 적고, 실거래가 활발한 좋은 아파트 물건으로 보인다.

 

해당 물건지는 대형 마트, 초등학교, 삼성전자라는 대기업의 직주근접을 갖췄으며 동네가 조용하여 초등학생 자녀를 키우기에 좋은 환경을 갖춘 아파트로 보이나, 인근에 중,고등학교가 없어 중학교 이상의 자녀를 키우는 학부모들이 실거주수요로 살기에는 적합하지 않아 보인다.

 

현재 해당 아파트가 준공된지 7년 반 정도의 시간이 지났기 때문에 내부 노후도는 크지 않을 것으로 예상되며, 기초 수리를 진행하고 차익을 노리는 목적으로 경매를 진행할 수도 있고, 합리적인 금액에 낙찰 후 전세 셋팅을 통해 갭투자를 노려볼 수도 있을 것 같다.

 

만약에 월세로 셋팅을 한다면 다음과 같은 투자 수익을 기대해볼 수 있다. 월세거래가 활발하지 않으나 해당 평형의 물건은 월세가 2000/100, 1000/100, 3000/95에 실거래된 바 있으나 보수적으로 2000/100에 대출이자를 4.5%로 가정하여 만든 표로 가벼운 예시로 활용해주셨음 좋겠다.

 

낙찰가 2억 4천만원, 대출이자4.5%, 2000/100 월세 셋팅 시 기대수익표