[경매] 대항력 없는 임차인, 소액임차인 최우선변제 해당 물건 청주 경매4계 2022 타경 4956 내수현석원앙

청주 경매4계 2022 타경 4956 내수현석원앙

 

이번에 살펴볼 물건은 청주시 청원구 내수읍 내수학평길 19, 1동 104호에 해당하는 내수현석원앙아파트(두리안) 전용 84제곱미터(32평) 이며, 감정가 1억 5200만원에서 1회 유찰된 1억 2160만원이 최저가로 형성되어 있으며 매각기일은 2023년 8월 9일이다.

 

일반적으로 경매를 갓 시작하는 사람들이 가장 쉽게 접근할 수 있는 물건은 임대차계약이 맺어져 있지 않고, 소유자가 점유하고 있는 물건으로, 이는 나중에 낙찰 시에 낙찰자에게 딸려오는 인수사항에 대해 걱정할 리스크가 없기 때문이다.

 

그러나 경매에서 마주하게 될 물건의 상당수는 얼핏 보기에는 하자가 있는걸로 보일 수 있다. 가령 예를 들어 전세권, 유치권, 선순위임차인 배당 미신청, 임차권등기 등등 보기만 해도 다가서기에 잠깐 흠칫 하게 만드는 물건들이 있다.

 

위와 같은 대항력이 있는 임차인의 사례는 나중에 차차 접해보기로 하고, 이번에는 임차인은 존재하나 대항력이 없으며, 최소액임차인 최우선변제에 해당하는 case도 경매를 공부하는 일환의 사례로써 알아보도록 한다. 조금씩 하자가 있어보이는 물건들을 알아갈수록 경매에 대한 know-how가 축적될 것이고, 남들은 거들떠보지 않는 흙탕물 속에서 나 혼자 반짝이는 진주를 발견할 가능성이 있을수도?

 

 

  권리분석

 

이 물건의 경우는 임차인이 있기 때문에 권리분석 부분을 중심적으로 살펴볼 필요가 있다. 해당 물건은 2018년 12월 28일에 법인에서 소유권 이전등기를 했으며, 같은날 대동 새마을금고에서 1억 7290만원의 근저당을 설정하였다.

 

임차인 A는 2019년 2월 19일에 전입 및 확정일자를 받았으며 2022년 12월 13일에 배당요구를 하였으며, 보증금은 3500만원으로 설정되어 있다.

 

임차인 A는 전입과 동시에 확정일자를 받았으며, 배당요구종기일 기간 이내에 배당요구를 하였으나, 최우선순위 근저당권 설정일보다 늦기 때문에 대항력이 없다. 보통 대항력이 없는 경우에는 확정일자 날짜 우선순위(+ 배당요구종기일 이내에 배당요구신청)에 따라 순서대로 배당을 받게 되나, 해당 물건은 세입자가 소액임차인에 해당되어 일부 우선 변제 받을 수 있다는 것을 알아야 한다.

 

임차인이 있는 경우, 임차인이 소액임차인으로 우선 배당 받을 수 있을지를 알아보려면, 선순위 담보물권설정일을 알아야 한다. 이번 물건의 경우는 근저당권이 2018년 12월 28일에 설정되어 있는것이 선순위 담보물권설정일이다. 해당 담보물권설정일이 하단의 표에 어느 기간에 해당하느냐에 따라 임차인이 최우선변제대상에 해당이 될 수도, 안 될 수도 있는 것이다.

 

소액임차인 최우선변제금 범위 (표)

 

담보물권설정일 2018년 9월 18일 ~ 2021년 5월 10일 사이에 청주시는 그 밖의 지역 5000만원 이하, 1700만원 최우선변제액에 해당되어 해당 물건의 임차인 A는 보증금 3500만원 중 1700만원은 최우선변제를 받게 되는 것이다. 그렇다면 나머지 1800만원은 배당순위에 따라 배당을 받을수도, 못 받을수도 있는 부분이다.

 

현 아파트의 실거래가 등 종합적으로 낙찰가를 예상해봤을 때 1800만원은 배당을 못 받을 가능성이 높아 보이나 배당을 받지 못한 금액에 대해 낙찰자가 인수할 사항은 없다.

 

  시세 분석

해당 물건지의 아파트 세대수가 49대밖에 안되는 소형 아파트단지이기 때문에 실거래량은 많지 않으나 해당 아파트는 준공된지 6년 정도 지나 아직 준신축에 해당하는 아파트이며, 실거래가는 1억 6100 ~ 1억 8000만원 사이 금액으로 실거래된 바 있으며 매매호가 1억 7500만원에 나온 물건이 한 개 있는 상태이다.

 

 

  입지 분석

해당 물건지 200미터 근처 거리에 내수초등학교가 위치하며, 수정로얄아파트 앞에는 내수5일장 및 상권이 형성되어 있다.

또, 차로 이용 시 7킬로미터 거리에 청주공항이 위치하나, 대중교통으로 이용이 불편하여 자차이용이 필수인 것으로 보인다.(버스 이용시 돌아가며 약 1시간 소요, 아파트 인근에 내수역이 존재하나 간이역으로 미사용)

 

인근 상권 모습. 정겨운 느낌을 준다.

 

  총평

 

경매 최저가가 1회 유찰로 인해 1억 2160만원으로, 정상 실거래가 및 매물 호가 대비 4~5000만원 저렴한 금액으로 나왔으나 현재 인근 아파트(수정로얄아파트)와 같이 매매가 활발하게 이뤄지지는 않는 아파트로 이 점 유의해서 출구전략을 마련할 필요가 있어 보인다.

 

또, 대항력이 없는 물건이지만 세입자가 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 가능성이 높은 점(명도시 껄끄러움 등의 요소 존재), 1층에 해당하는 아파트이기  때문에 통상적으로 시세가 낮은 점을 고려하여 입찰할 필요가 있다.

 

해당 물건지는 월세거래가 활발하지 않으나 해당 평형의 물건은 1000/50 , 1500/50에 월세거래가 체결되고 있으며 낙찰가를 최저가 1억 2160만원 정도로 가정하고 대출이자를 4.5%로 가정하여 예상 월세수익표를 작성하였으니 참고하길 바란다.