[경매] 실투자금 적은 경매물건 천안지원 경매7계 2022 타경 108724 아산 모종1차 한성필하우스

천안지원 경매7계 2022 타경 108724 아산 모종1차 한성필하우스

이번에 리뷰할 물건은 충남 아산시 모종로 21에 소재하는 모종동 모종1차 한성필하우스 (전용75제곱, 28평형) 아파트 107동 306호 이다. 감정가 2억 6100만원에서 1회 유찰되어 1억 8270만원으로 최저가가 설정되어있으며 매각기일은 8월 18일이다.

 

2005년에 준공되어 약 18년이 된 어느정도 연식이 있는 아파트이며 사진에서 확인할 수 있는 바와 같이 지상+지하로 주차장이 구성되어 있으며 총 주차대수(1013석) 및 총 세대수(769세대)를 비율로 나타내면 세대당 약 1.3대 주차가 가능하다.

 

해당 물건 소재지의 부동산들의 입지, 편의시설, 시세 등을 확인하여 시세 차익을 남길 가능성이 있는 물건인지 확인해보도록 하자.

 

  권리분석

 

해당 물건의 매각물건명세서 및 현황조사서를 확인했을 때에는 해당 물건의 점유, 사용자는 소유자 겸 채무자의 배우자가 전입세대로 등록되어 있어 별다른 임대차관계는 없는 것으로 확인된다.

 

말소기준권리가 2021년 6월 7일 교보생명보험으로부터 설정된 1억 8900만원의 근저당권이 있으며, 낙찰 시 낙찰자가 떠안아야 하는 인수사항은 없어 접근하기에는 어렵지 않은 물건이다.

 

 

  시세 분석

 

 

 

모종한성필하우스 1차 아파트의 경우 전세보다는 매매 계약이 조금 더 빈번하게 체결되는 편이며, 28평형 아파트의 최근 거래가는 1억 9500(1층) ~ 2억 2000(11, 15층) 으로 실거래가가 형성되어 있으며, 최저 매매호가는 2억 3500만원(4층)이다.

 

전세의 경우 모수는 적으나 1억 9950만원 ~ 2억 4천만원 선에서 전세계약이 체결된 바 있으며 전세호가는 2억 2000만원 한 건이 등록되어 있다. 호가와 실거래가를 놓고 판단했을 때 기대 전세시세는 2억 ~ 2억 2천만원 사이로 추산할 수 있을 것으로 보인다.

 

네이버부동산에는 해당 물건지의 매매가 대비 전세가가 80~83%라고 나와있으나, 최근 실거래가 평균금액을 약 2억 750만원으로 잡고, 전세는 모수부족으로 인해 예상 전세시세 2억 1천만원으로 잡았을 때, 최근으로 기간을 한정한다면 매매가 대비 전세가율이 거의 100% 내지 역전세가 발생할 수도 있을 것으로 보인다.

 

현재 해당 물건의 경매 최저 입찰금액이 1억 8270만원이기 때문에 현 매매 실거래가 및 전세 실거래가보다 낮은 금액이라는 것에 일단 주목할 수 있으나, 해당 아파트가 확장형인지, 어느정도 수리가 되어있는지 여부를 알 수 없기 때문에 어느정도 감안하여 보수적으로 입찰을 할 필요는 있으나, 전세 임차인 셋팅만 할 수 있다면 역전세를 통해 약간의 투자금이 더 생길 가능성도 충분하다.

 

 

  입지 분석

 

현재 해당 아파트를 기점으로 600미터 거리에 스타벅스 아산권곡점이 입점해있으며, 오른쪽으로 약 570미터 옆에 신리초등학교가 있으며 그 옆에는 모종2지구 도시개발구역, 모종샛들지구 도시개발구역이 존재한다. 해당 구역에는 주거공간 및 연도형 상가, 공원, 업무시설 등이 들어설 예정이기 때문에 생활 인프라는 차차 개선될 것으로 보인다.

 

아파트 기준 왼쪽으로 500미터 거리에 고속버스터미널, 시외버스터미널이 위치하며, 집에서 1킬로미터 거리에 종합병원인 아산충무병원이 위치하여 병원 접근성 및 시외 접근성이 용이한 장점이 있다.

 

다만 집 인근에 학교가 없어서 초등학교도 570미터 떨어진 신리초등학교가 가장 가까운 학교시설이며, 무엇보다도 반경 1.5킬로미터 이내에 중학교가 없다...가장 가까운 중학교가 차로 2.6킬로미터의 온양용화중학교로, 자녀를 둔 학부모의 매매수요는 적을 것으로 보인다.

스타벅스 아산권곡점. 단층이나 실내가 넓고 좌석이 넉넉하다는 리뷰가 많다.

 

  총평

 

경매 최저가가 1회 유찰로 인해 1억8270만원으로, 정상 실거래가 및 매물 호가 대비 3천만원 이상 저렴한 금액으로 나왔으며 전세시세 및 전세 호가보다 저렴한 가격이기 때문에 매매차익이나 전세 갭투자 등의 목적을 갖고 입찰할 가치가 충분하다고 판단된다. 현재 전입세대가 소유자 및 채무자의 가족으로 되어있기 때문에 권리상 하자가 없어 접근하기 쉬운 물건이기도 해서 출구전략을 잘 세운다면 괜찮은 투자물건이 될 수도 있을 것으로 보인다.

 

다만 해당 물건지 인근에 학교시설이 부족하며 매매,전세 거래가 활발히 이루어지고 있지는 않기 때문에 이 점을 유의하여 입찰가를 책정할 필요가 있다.

 

만약에 월세로 셋팅을 한다면 다음과 같은 투자 수익을 기대해볼 수 있다. 월세거래가 활발하지 않으나 해당 평형의 물건은 월세가 2000/80에 대부분 체결되고 있으며 낙찰가를 최저가에 가까운 1억 8800만원 정도로 가정하고 대출이자를 4.5%로 가정하여 만든 표로 가벼운 예시로 활용해주셨음 좋겠다.

월세 2000/80, 1억8800만원 낙찰, 대출금리 4.5% 가정 시 기대수익표