[경매] 돈이 복사가 된다고? 소액투자 경매물건 '청주 경매6계 2023 타경 98' 산남동 부영사랑으로 아파트

이번에 리뷰할 물건은 충청북도 청주시 서원구 원흥로 14에 소재한 산남동 부영사랑으로 아파트 109동 14층1404호 (전용59.95제곱미터) 이다. 지난번에 리뷰한 가경동 세원에 이어 해당 물건도 소액투자로 양호한 물건으로 판단되어 주변 입지 및 가격, 거래 빈도 등을 확인해볼 예정이다.
 
우선 해당 물건은 감정가액 2억4200만원에서 2회 유찰되어 감정가액 대비 64%인 1억 5488만원에 최저입찰가가 설정되어 있으며, 매각기일은 23년 8월 24일이다. 다음으로 해당 물건의 권리분석을 알아보자.

 

권리분석

 
현 등기부 현황 및 현황조사서를 참고해봤을 때, 실제 물건 점유, 사용자는 소유자 겸 채무자로 확인되었으며, 말소기준권리로는 2015년 1월 28일에 삼성화재해상보험으로 설정된 1억 3200만원의 근저당권이 있다.
임대차계약이 없으며 낙찰 시 별도로 인수되는 사항이 없는 어렵지 않게 접근할 수 있는 깨끗한 물건이다.

 

  시세 분석

 

해당 물건의 아파트단지는 약 1천 세대에 달하는 대단지 아파트이며, 그에 따른 매매 및 전세거래가 상당히 활발히 이루어지고 있는 것을 알 수 있다. 매매계약은 1억 8450만원 ~ 2억 600만원 선에서 편차가 크지 않은 범위에서 왕성하게 거래가 이루어지고 있으며 최저 호가로 2층 저층 물건이 1억 9천만원에 매매 물건이 나와있다.
 
또 전세 같은 경우에는 실거래가는 1억 8천만원 ~ 1억 8500만원 선에서 이루어졌음을 확인할 수 있다. 매매와 마찬가지로 전세거래도 상당히 활발한 것을 볼 수 있으며 매매 평균가액 약 1억 9500만원과 전세 평균가액을 약 1억 8250만원으로 산출한 뒤, 이를 매매가 대비 전세가액으로 환산해보면 약 93.6% 가량의 대단히 높은 전세가율로 전세 셋팅이 가능함을 확인할 수 있다.
 
현 최저가액인 1억 5488만원에서부터 시작해서 합리적인 가격에 해당 물건을 낙찰받을 수 있다면, 전세 셋팅을 통해 소액으로 경매투자가 가능하며, 경우에 따라서 낙찰가를 상회하여 역전세로 투자금이 생길 수도 있다.
 

  입지 분석

해당 아파트에서 직선거리 약 820미터 앞에는 청주지방검찰청과 청주지방법원이 위치하여 해당 기관에 근무하는 공무원들의 수요가 있을 것으로 보이며, 아파트 인근에 샛별초등학교와 산남고등학교가 있어 자녀를 키우는 학부모에게도 수요층이 두터울 것으로 판단된다. (대단지+활발한 거래량)
 
초품아라는 큰 장점이 있지만 그나마 가깝다고 할 수 있는 산남중학교와 수곡중학교가 모두 도보로 이동하기에 다소 먼 거리에 있어 이부분은 아쉽다.
법원 앞쪽으로 다양한 먹거리 상권이 이뤄져있으나 내가 좋아하는 스타벅스나 투썸플레이스와 같은 메이저 카페가 없는 것도 상당히 아쉬운 부분이다. (개인적으로 집앞에 스벅이나 투썸 둘 중 하나는 있어야 한다고 보는 사람)
 
집 바로 앞에 대형마트는 없으나, 차로 2.3킬로미터 떨어진 쪽에 이마트가 존재하여 대중교통이나 자차로 이용이 가능하다.

 

  총평

경매 최저가가 2회 유찰로 인해 1억 5488만원이라는 괜찮은 가격으로 최저가가 설정되어있으며, 현재 매물 호가 최저가인 1억 9천만원(게다가 2층)보다 훨씬 매력적인 가격이라 할 수 있다. 해당 물건은 109동이 15층까지 구성되어 있는 동인데, 그 중 14층이기 때문에 상당한 고층 물건이기 때문에 고층을 선호하는 수요자들에게 좀 더 매력적인 선택지가 될 수 있을 것으로 판단된다.
 
최근 거래가 왕성하게 이뤄지고 있으며 실거래가도 거의 2억 남짓으로 체결되고 있어서 이변이 없는 한 이번 회차에서 낙찰될 것으로 보인다. 현재 물건을 점유, 사용하고 있는 주체가 소유자 겸 채무자 가족으로 되어있어 권리상 하자가 없기 때문에 접근 난이도가 낮아 다수의 경쟁이 있을 것으로 추측된다.
 
해당 물건은 올해로 16년이 된 어느정도는 노후화된 아파트이기 때문에 실거주를 하게된다면 최소한 어느정도의 부분수리는 필요할 것으로 보이며, 투자 관점에서 보자면 싼 값에 매입한다면 매매로 출구전략을 세울 수도 있겠지만 임대차계약을 염두해본다면 월세보다는 전세 셋팅이 더 나은 옵션이라고 여겨진다.
 
만약에 월세로 셋팅을 한다면 다음과 같은 투자 수익을 기대해볼 수 있다. 2023년 6월에 체결된 4000/55 만원, 현재 호가로 나와있는 2000/75 만원을 기준으로 월세 셋팅 수익환산표를 작성하였을 때 낙찰가를 약 1억 8350만원으로 잡았을 때, 4000/55는 투자수익률 4.6%, 2000/75는 5.5%임을 확인할 수 있다. 자세한 내용은 하기 표를 참고하길 바란다. 명심해둬야 할 것은 월세로 임대차계약을 맺을 때 높은 수익률을 원한다면 일반적으로는 보증금보다는 월세액을 높게 받는 것이 중요하다는 점, 꼭 기억해두길 바란다.
 
오늘도 역시 낙찰이 아닌 수익을 위한 부동산 투자에 한걸음 다가서기를 바라며..
 
 

월세 4000/55 , 2000/75 셋팅시 기대수익표 (대출금리 4.5% 기준)