[경매] 대구 경매8계 2023 타경 103086 범물서한화성 아파트

 

 

이번에 리뷰할 물건은 대구광역시 수성구 지범로40길 11에 소재한 범물서한화성 아파트 103동 201호 (전용133.92제곱미터, 46평) 이다. 

 

해당 물건은 감정가액 3억 5300만원에서 1회 유찰되어 감정가액 대비 70%인 2억 4710만원에 최저입찰가가 설정되어 있으며, 매각기일은 23년 8월 10일이다. 

 

  권리분석

현 매각물건명세서 및 현황조사서를 참고해봤을 때, 현재 물건 점유, 사용자는 소유자 겸 채무자로 확인되었으며, 말소기준권리로는 2016년 8월 10일에 하나은행으로부터 2750만원의 근저당권이 설정되어 있다.

등기부 현황을 보면 소유자 OOO님께서는 해당 물건을 1991년 6월 7일에 매매했다고 나오는데, 해당 아파트가 92년도에 입주한 것을 보자면 아파트 초창기 입주 시기부터 줄곧 이곳에서 살아오신 것으로 보인다.

 

임대차계약이 없으며 낙찰 시 별도로 인수되는 사항이 없어 경매 목적으로 접근하기 쉬운 물건이나, 소유주가 31년을 거주해온 아파트이기 때문에 강제경매를 진행한 대진건업 측에 변제를 하고 경매를 취소하거나 또는 이의제기의 소를  가능성도 존재한다. (허나 이는 강제경매 권리금액이 3억 4789만원이라는 금액은 현 아파트 실거래가의 80%에 해당하기 때문에 높은 가능성은 아님)

 

  시세 분석

현재 범물서한화성 아파트의 실거래가는 4억 2천만원 ~ 4억 3500만원에 형성되어 있으나, 거래 건수는 많지 않다.

또, 전월세 실거래 또한 활발하게 이뤄지고 있는 상태는 아니기 때문에 입찰에 임할 시에는 보수적은 가격으로 접근이 필요할 것으로 보인다.

 

전세 호가는 105동 3층에 2억 5천만원이 한 건 있으며 나머지 물건의 호가는 3억대로 시세가 형성되어 있다.

2023년 7월 전세 체결 실거래가를 보면 2억 4천만원(15일, 3층)이 있는데, 느낌상 호가로 나와있는 2억 5천만원 물건이 집주인과 세입자 간의 협상을 통해 2억 4천만원에 전세거래가 체결되었을 가능성이 있다. (합리적 의심)

 

거래가 활발하게 이뤄지지 않는 이유로 매매가 대비 전세가율을 정확히 추산하기는 어렵겠지만, 실거래가와 호가 정보를 기준으로 살펴봤을 때 저층 물건인 46평 매매 실거래가를 약 4억원으로 추정하고, 전세 시세를 2억 5천만원으로 잡는다면 약 62.5%의 전세가율을 확인할 수 있다.

 

62.5%는 전세 갭투자를 하기 좋은 퍼센티지는 아니나, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 좋은 기회가 될 수도 있다. 현재 최저가액이 2억 4710만원이기 때문에 매매 최저 호가 4억 2500만원(고층, 올수리) 및 실거래가 사이에서 어느 정도 선에서 낙찰가를 적어내야 할 지 고민을 할 필요가 있다.

 

가장 좋은 방법은 해당 물건지에 가서 아파트 내부를 보고 오는게 가장 좋겠지만 낯선 사람이 소유자(채무자)의 집을 찾아가서 이집 경매하러 왔는데 집좀 보여주실수 있냐고 하면 보여줄까? 그럴 확률은....없겠지 아마도

 

다만, 31년동안 해당 아파트를 소유하면서 거주해오셨을 테니, 최소한 가족이 계속해서 살아온 공간인 만큼 애착을 갖고 관리하면서 사셨을 거라는 추측은 해 볼 수 있다. 이런 것도 추측해야 할 필요성은 있으나 추가로 확인해 볼 것이 있다면 관리비고지서 등이 밀리지 않고 잘 납부되고 있는지도 확인해보면 좋을 것 같다는 생각이 든다.

 

  입지 분석

 

서한화성범물 아파트로부터 직선거리 약 300m 에 대구지하철 3호선 범물역이 위치하고 있으며, 350~400m 거리에 각각 범일초중, 범물초중이 위치하는데, 두 곳 초등학교 모두 초등학생 저학년이 큰 도로를 지나 도보로 통학하기에는 조금 위험할 수도 있다는 생각이 든다.

 

인근에 대형마트는 존재하지 않으며, 상권 또한 크게 발달해 있는 상태가 아니기 때문에 젊은층이라면 지하철을 타고 시내쪽 상가에서 주로 소비를 할 것으로 생각된다.

 

  총평

경매 최저가가 1회 유찰로 인해  2억 4710만원이라는 좋은 가격으로 최저가가 설정되어있으며, 최근 실거래가액 4억 2천만원에 비교했을 때 해당 최저가액은 매력적인 가격이라 할 수 있다. 해당 물건이 저층이며 실거래가 많이 체결되고 있지 않는다는 점, 31년이라는 낡은 아파트라는 점, 31년동안 한 주인이 소유하고 있는 점 등등 다각도에서 해당 물건을 분석하고 보수적으로 임할 필요가 있다.

 

경쟁력 있는 가격으로 낙찰받지 않는 이상 해당 물건은 전월세 셋팅을 하기에 크게 좋은 물건으로 보이지는 않다. 좋은 가격에 낙찰받은 후 급매를 통해 어느정도의 이득을 얻고 처분하는 것이 좋지 않을까 하는 생각이 들지만 개개인마다 다른 출구 전략이 있는거니까~

 

개인의 상황에 알맞는 출구전략을 세워 현명한 경매투자 되길 바라며..