[경매] 소액으로 투자하기 좋은 경매물건 '청주 경매4계 2022 타경 5836' 가경동 세원아파트

이번에 소개할 물건은 청주 경매4계 2022 타경 5836 가경동 세원아파트, 102동 11층1105호 (전용면적 84제곱미터)이다.  

해당 물건의 경매기일은 매각기일은 2023-08-09 이며, 최저입찰가는 감정가 2억 9백만원에서 2회 유찰된 감정가 대비 64%인 1억3376만원 이다. 해당 물건 소재지의 부동산들의 입지, 편의시설, 시세 등을 확인하여 해당 물건이 경매에 입찰할 가치가 있는지 확인해보도록 하자.

 

  권리분석

 

임차인 현황 및 매각물건명세서를 살펴본 바로는 현재 해당 물건은 소유자 및 채무자가 점유하고 있어 임대차 계약이 맺어져 있지 않으며, 서청주새마을금고 앞으로 근저당권 1억 2천만원이 설정되어 있고, 해당 근저당권이 말소기준권리에 속하기 때문에 경매에 낙찰받기만 한다면 낙찰자가 별도로 인수할 사항은 없어 경매 난이도 중 쉬운 편에 속한다.

 

  시세 분석

 

현재 해당 물건은 1억 6900만원 ~ 1억 8200만원 선에서 실거래 된 바 있으며, 최저 호가로 6층 중층 물건이 1억 9천만원으로 나와있다. 또 전세 물건은 현재 매물은 없으며 전세 실거래가는 1억 4500만원 ~ 1억 6천만원 선에서 이루어졌음을 확인할 수 있다. 매매 평균가액 약 1억 7500만원, 전세 평균가액을 약 1억 5300만원으로 추산한 뒤, 이를 매매가 대비 전세가액으로 환산해보면 약 87.4% 가량의 전세가율로 상당히 높은 매매가 대비 전세가율임을 알 수 있다.

 

만약에 현 최저가액 1억 3376만원에서 경쟁력 있는 가격에 해당 물건을 낙찰받을 수 있다면, 전세 셋팅을 통해 소액으로 경매투자가 가능할 것으로 보인다.

 

  입지 분석

 

해당 아파트로부터 직선거리 약 620미터 앞에 청주시외버스터미널, 롯데마트, NC백화점이 소재하고 있어 시외 교통 및 쇼핑에 상당한 편의성이 있는 물건으로 보인다. 롯데마트에는 스타벅스, 투썸플레이스 같은 메이저 카페 브랜드가 입점해 있다. 게다가 시외버스터미널에서 좌우로 200미터 거리에는 고속버스터미널 및 종합병원인 하나병원이 위치하여 서울 고속터미널까지 교통이 용이하며, 병원 접근성 또한 훌륭하다.

 

교육시설로는 집 인근에 풍광초등학교, 서원중학교, 충북사대부고가 위치하고 있어 초중고등학교가 모두 인접한 입지이기 때문에 학부모층을 대상으로 충분한 실수요를 기대할 수 있다.

 

  총평

경매 최저가가 2회 유찰로 인해 1억3376만원 수준으로 나왔으며, 현재 매물 호가 최저가인 1억 9천만원보다 현저히 아래로 나왔으며 체결된 실거래가도 1억 8200만원에 비해서도 턱없이 낮은 가격이기 때문에 입찰할 가치는 충분히 있다고 판단된다. 또 현재 물건을 점유, 사용하고 있는 주체가 소유자 겸 채무자 가족으로 되어있기 때문에 권리상 하자가 없는 물건이라 접근하기 어렵지 않은 장점이 있다.

 

다만 해당 물건이 올해로 31년이 된 노후화된 아파트이기 때문에 실거주 측면에서 접근한다면 어느정도의 인테리어 수선비용을 보수적으로 산정하여 접근하길 바라며, 투자 관접에서 접근한다면 해당 물건은 전세나 월세 모두 셋팅하기에 양호할 것으로 보인다.

 

만약에 월세로 셋팅을 한다면 다음과 같은 투자 수익을 기대해볼 수 있다. 2023년 6월에 월세계약이 체결된 84제곱미터 보증금 1천만원, 월세 92만원을 바탕으로 만들어본 수익 기대표이다.

낙찰가를 1억 4800만원, 1억 6770만원 정도로 가정하고 대출이자를 4.5%로 가정하여 만든 표로 가벼운 예시로 활용해주셨음 좋겠다.

 

나만의 투자 전략을 세우고 낙찰을 위한 경매가 아닌 투자 수익을 위한 경매를 하길 바란다.

월세 기대수익표, 1000/92, 대출이자 4.5%, 낙찰가 1억4800만원, 1억6770만원 시