안산지원 경매2계 2023 타경 50604 경기도 광명시 양달로 7, 102동 10층1004호 (일직동,광명역푸르지오)
아파트 기본정보
사용승인일 : 2017년 08월 08일
세대수 : 640세대(총5개동)
주차수 : 773대(세대당 1.2대)
공급면적 : 87B㎡, 88A㎡, 88C㎡, 115A㎡, 115B㎡, 116C㎡, 141㎡
해당 물건은 KTX 광명역 인근에 위치한 아파트로, 올해 준공 6년차인 준신축 아파트이다. 경매 매각기일은 2023년 9월 21일이며, 감정가 13억 2천만원에서 1회 유찰된 9억 2400만원 최저가로 경매 진행 예정이며, 입찰보증금은 그 10%인 9240만원이다.
공급면적은 141㎡(42평)로, 평면도는 아래 그림과 같다. (확장형 기준)
권리분석
매각물건명세서를 확인 시, 해당 세대에 조사된 임차인 내역은 없으며, 현황조사서에 따르면 소유자 겸 채무자가 아닌, 채무자 회사의 관리인 김OO 씨가 전입되어 있다고 한다. (전입세대열람을 떼서 정확한 전입, 확정일자를 확인할 필요가 있음)
선순위 근저당권이 2018년 4월 27일에 설정되었기 때문에, 회사 직원 김OO씨의 전입신고/확정신고 일이 일단 해당 근저당권 설정일 기준보다 빠른지 늦은지를 확인할 필요가 있다.
얼핏 보기에는 회사 직원에게 숙소로 내어줬을 수도 있겠지만, 적법한 계약에 의한 전입이라면 자칫 대항력이 있을 여력이 있기 때문에 전입세대열람을 필히 확인해 볼 것을 권한다.
시세 분석
광명역 푸르지오아파트의 매매 실거래가는 2023년 2월 기준 11억 3천만원이며, 현 매매 호가는 15억이다.
실거래가 이력이 부족하여, 인근 아파트인 광명역 써밋플레이스도 같이 참고하였는데, 42평 실거래가 12억 1800만원 (2023년 4월), 매매 호가 14억에 체결된 바 있다.
2023년 초부터 현재까지, 전국 상급지 입지의 아파트 가격은 우상향 하고 있었기에, 2월 당시의 실거래가 대비 현재 매매 호가가 높게 나와있는 것으로 추정된다. (내 생각이지만 15억 호가는 적정 시세보다 비싸 보인다.)
입지 분석
아파트 단지 바로앞에 빛가온 초등학교가 있으며, 그 뒤에는 일직수변공원과 빛가온중학교가 있어 초,중교생 자녀를 키우는 학부모들의 수요가 있어 보인다.
바로 앞 광명역 써밋플레이스에는 광명 아브뉴프랑이 위치하여 상권 이용 인프라를 누릴 수 있으며, 옆에는 ktx/1호선 광명역, 광명 종합터미널이 위치하여 교통의 메리트가 있다.
또 그 위에 광명역U플래닛 데시앙아파트 쪽에 AK플라자 광명이 있으며, 코스트코, 이케아 광명점, 중앙대 대학병원이 있어 쇼핑, 종합병원 이용 등 다방면에서 인프라가 갖춰진 살기좋은 집의 조건을 두루 갖춘 훌륭한 입지를 가진 아파트라 할 수 있겠다.
마무리
해당 경매물건은 최저가 9억 2400만원 대비 매매 실거래가와 3억 가량의 차이, 매매 호가와 5억 7600만원 가량의 차이를 보이고 있어 최저가 대비 안전마진이 보장되는 물건이다.
다만, 소유자의 회사 관리인이 전입되어 있는 부분이 있어 해당 점유자가 대항력이 있는지의 여부를 확인할 필요가 있어 보인다. (전입세대열람 및 전입일자/확정일자 확인 필요)
2023년 상반기 부터 주요 상급지의 아파트들은 우상향을 기록했기 때문에, 2023년 2월 실거래가 대비 시세는 더 상승했을 것으로 추정되어, 애초 감정가 13억 2천만원 (감정일 2023년 1월)를 상회하여 낙찰될 가능성도 있을 것 같다.
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