성남지원 경매4계 2022 타경 60719 경기도 광주시 초월읍 경충대로 1067,
204동 13층1301호 (초월롯데낙천대아파트)
아파트 기본정보
사용승인일 : 2004년 07월 30일
세대수 : 418세대(총6개동)
주차수 : 441대(세대당 1.05대)
공급면적 : 95㎡, 107㎡
해당 경매물건은 10월 2일에 진행되는 경기도 광주시에 소재하는 초월롯데낙천대2단지아파트 204동 1301호 이다. 감정가 5억 7800만원에 1회 유찰된 4억 460만원 최저가로 경매가 진행될 예정이며, 입찰보증금은 그 10%인 4046만원이다.
아파트 사용승인은 2004년으로 올해 19년차에 접어들은 구축 아파트이며, 공급면적은 107㎡로, 평면도는 아래 사진과 같다.
권리분석
담당 물건 조사관의 현황조사서 및 매각물건명세서를 확인 시, 임대차이력이 없다고 확인하였으며, 현장 방문시는 폐문부재로 인하여 실제 점유자를 만나지는 못하였다고 하나, 전입세대 열람 확인 시, 주민등록등본과 같이 소유자 외 다른 세대는 전입해있지 않음을 확인하였다고 한다.
해당 등기부등본을 확인 시, 2018년 2월 14일 채권최고액 1억 8천만원의 근저당권이 설정되어 있으며, 해당 근저당권이 말소기준권리이라 별다른 특이점은 없어 보인다.
시세 분석
해당 아파트 단지는 2023년 7월 기준 4억 7000 ~ 5억 4000만원 실거래 이력이 있으며, 매매호가는 5억 2천만원부터 시작한다.
전세 실거래는 2억 4000 ~ 3억 5000원에 체결되었으며, 매물은 3억 4천만원짜리가 있다.
시세를 약 5억 2천만원, 전세를 3억 4천만원으로 본다면, 매매가 대비 전세가율은 약 65%가 된다.
경매 최저가가 4억 460만원이기 때문에 실거래가 대비 1억 정도의 안전마진이 있는 것으로 보이며, 별다른 이변이 없는 이상 이번 차수에서 매각이 될 것으로 예상한다.
입지 분석
아파트 단지 바로앞에 경강선 초월역이 있어 판교쪽으로 출퇴근하는 직장인들에게 수요가 있을 것으로 보인다.
역 주변에는 식당들과 스타벅스, 투썸플레이스와 같은 메이저 카페들이 입점해 있다. 단지 인근에는 도곡초등학교가 있어 초등학생 자녀의 통학이 매우 용이할 것으로 보이며, 초월중학교는 약 720m 거리에 있어 중학생 자녀들도 도보로 통학할 수 있는 거리이다.
다만 인근에 고등학교가 없어 2.3km 떨어진 초월고등학교가 가장 가까운 편인데, 도보+대중교통을 이용해야 할 것 같다.
아파트 근처에 상권+마트가 크게 형성이 되어있지는 않은데, 이로 인해 생활 인프라는 크게 좋은 조건은 아닌 듯 하다. 마트 쇼핑을 위해서는 단지에서 340m 거리에 있는 올푸드식자재마켓 광주점을 이용해야 할 것 같다.
마무리
해당 물건은 권리상 하자가 없어 보이는 물건이며, 시세와 경매 최저가액 사이에 1억 가량의 마진이 있기 때문에 수익+실거래 목적으로 경매에 입찰할 가치가 있다 판단된다.
경강선 이용 시, 판교역까지 도보이동 포함 21분 가량 소요되는 것으로 보아, 판교역에서 근무하는 직장인들의 실수요가 있을 것으로 보인다.
그럼 성투하시길 :)
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