수원 경매2계 2022 타경 74081 경기도 화성시 동탄반석로 16, 632동 16층1603호
(반송동,동탄나루마을 동탄역 유보라 여울숲 1.0)
아파트 기본 정보
사용승인 2007년 09월 14일
세대수 568세대(총8개동)
주차수 666대(세대당 1.17대)
면적 100㎡, 116A㎡, 117B㎡
이번에 리뷰할 물건은 9월 15일에 진행되는 반송동 동탄역 유보라 여울숲 1.0 아파트 632동 1703호 이다.
감정가 6억 4500만원에서 1회 유찰된 최저가 4억 5150만원에 경매가 진행될 예정이며 입찰보증금은 그 10%인 4515만원이다.
해당 아파트 단지는 2007년 9월 14일에 사용승인이 난 아파트로 올해 16년차에 접어들었으며 세대수는 586세대, 주차수는 666대로 세대당 약 1.17대의 주차공간을 가지고 있다.
면적은 3개 평형이 있는데, 이번 경매 물건의 경우에는 117B㎡에 해당한다.
권리분석
매각물건명세서 및 현황조사서를 보면 해당 세대에 잔입해있는 사람은 소유자의 배우자를 세대로 한 세대가 전입되어 있다고 한다.
별다른 임대차 관계는 설정되어 있어 보이지는 않으며, 2018년 8월 30일에 흥국생명보험으로 2억3840만원의 근저당권이 설정되었으며, 2019년 2월 27일에는 대신금융대부로부터 6750만원의 근저당권과 500만원의 전세권이 설정된 걸 확인할 수 있다.
대부업체의 전세권은 집주인이 새로운 임대차계약을 맺지 못하게 하여 소액임차인의 우선변제가능성을 차단하기 위하여 설정해놓은 장치라고 보면 될 듯 하다.
시세 분석
현재 117㎡의 매매 실거래가는 5억 2천 ~ 6억 2천만원에 실거래 된 바 있으며 매매 호가는 6억(21층) 이다.
전세 실거래가는 3억 ~ 3억 5천만원에 호가는 3억 2천만원, 월세는 3000/120, 5000/125, 7000/160 다양한 가격대로 체결된 바가 있다.
입지 분석
아파트 단지 바로 인근에 반석초등학교, 반석고등학교가 있으며 동탄1지역은 삼성전자 임직원 및 협력사 직원들이 많이 거주하는 지역이라 실수요가 많은 지역이다.
현재 대중교통을 이용하여 동탄역 접근 시 22분 정도의 시간이 소요되나, 경부고속도로 지화화가 되고 나면 동탄역 접근 시간이 좀 더 짧아질 것으로 보인다.
총평
해당 아파트 동일평형의 매매 실거래가와 호가를 고려했을 때 경매 최저가가 6억 대비 1억 5천만원 가량 저렴하여 매매 차익을 위한 경매로 도전해볼 만한 물건이다.
최근에 경매 낙찰가율이 80%대를 회복했다는 뉴스가 있었는데, 동탄역 인근 아파트가 최근 몇개월 동안 상승폭이 컸기 때문에 해당 물건은 아마도 5억 중반 이상 정도에 매각이 되지 않을까 생각한다. (지켜봐야겠지만)
그럼 성투하시길 :)
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