천안지원 경매3계 2023 타경 102167 충청남도 아산시 온중로 22, 용화주공3단지 308동 1층103호
아파트 기본정보
사용승인 1997년 03월 17일
세대수 898세대(총13개동)
주차가능 520대(세대당 0.57대)
공급평형 68㎡, 77㎡
금순이는 오늘도 힘차고 거침없이 키보드를 두드립니당.
다들 좋은 주말 보내세요~
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본 물건은 2023년 9월 11일에 경매가 진행될 예정이며 감정가 1억 800만원에서 1회 유찰되어 7560만원 최저가로 진행될 예정이다.
아파트명은 충남 아산시 용화주공3단지아파트이며, 308동 103호, 면적 77㎡(23평) 이다.
사용승인은 1997년으로 올해 26년차에 접어든 아파트이며 세대수에 비해 주차대수가 적은 편(세대당 0.57대)이다.
권리분석
조사관이 전입세대열람을 통해 조사한 바로는 소유자 겸 채무자 A씨와 동거인 김OO씨가 전입해있음을 확인하였다.
등기부등본을 확인했을 시에는 갑구 9 가압류 2022년 11월 2일 청구금액 13,948,221원이 있고, 을구 18 근저당권 2021년 9월 28일 채권최고액 72,600,000원이 있는데 둘 중 근저당권이 접수일이 빠르기 때문에 말소기준권리는 근저당권이 된다.
18-1에 보면 근저당권이전 중소기업은행 -> 한국주택금융공사 로 되어있는데, 근저당권이 이전되어도 접수날짜는 기존의 날짜를 유지한다.
(즉, 한국주택금융공사가 근저당권자가 되며 접수일은 2021년 9월 28일)
한편, 소유자의 동거인 김OO씨는 2022년 11월 3일에 전입을 했으므로 선순위 근저당권보다 일자가 늦기 때문에 대항력은 없다.
시세 분석
현 매매 호가는 1층짜리 매물이 1억으로 올라와있으며 도배와 욕실 타일을 교체하여 부분적 수리가 진행된 매물이다. 309동 9층 물건은 월세가 낀 물건이나, 리모델링을 진행하여 내부 상태가 양호할 것으로 예상된다.
해당 아파트 단지의 실거래가 및 호가를 확인했을 시, 매매가는 1억 800 ~ 1억 3000만원 선에서 활발하게 거래가 되고 있었으며 매매호가는 1층 매물이 1억, 9층 매물이 1억 2천만원에 올라와 있었다.
1층 매물의 경우 도배 및 욕실 타일 교체로 부분적 수리를 진행했고, 9층 매물은 월세를 꼈고, 리모델링 완료로 전반적인 수리를 마친 상황이다.
해당 아파트는 27년차 구축 아파트이기 때문에 내부 인테리어 수리를 하면 그만큼 매매가를 더 높게 받을 수 있다.
현재 매물 호가 기준으로 주인거주 부분수리 매물은 1억 1500 ~ 1억 2000만원 정도 수준에 올라와 있고, 풀리모델링의 경우는 세낀 매물은 1억 2천만원, 주인거주 경우에는 1억 2500 ~ 1억 3500만원까지 매물이 존재한다.
한편 전세시세는 9천만원 ~ 1억 수준이며, 월세가는 편차가 있으나 어느정도 리모델링이 된 아파트의 경우 1000/50 선에 체결이 되는 것으로 보인다.
입지 분석
아파트 인근에 초중고등학교가 모두 위치하여 학부모의 수요가 있을 것으로 보이며, 대중교통을 이용하여 지하철 1호선 온양온천역 이용이 가능하다.
아파트 단지에서 차도거리로 1.6km 부근에 신정호수공원이 있어 운동, 산책하기에 좋은 곳으로 보인다.
마무리
해당 물건은 현재 소유주가 동거인과 함께 거주하고 있는 아파트로, 내부 상태는 짐작할 수 없으나 같이 사는 공간인 만큼 최소한 어느정도의 부분적 수리는 했을수도 있지 않을까..하는 기대감(?)이 있다.
본디 경매란 내부 상태를 못 본 채로 살게요~ 하고 달려드는 꼴이기 때문에 그런 리스크를 감안한다면 시세보다 싸게 사야한다. (구축이라면 내부 수리비용을 감안해 더더욱 안전마진을 남겨놔야함..)
최근 경매 열기가 과열되면서 감정가 85~92% 낙찰도 심심치 않게 보이는데 다들 본인이 정한 안전마진과 출구전략이 있어서 그런거겠지...?
그럼 성투하시길 :)
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