청주 경매4계 2023 타경 52419 충청북도 청주시 청원구 오창읍 중부로 760
112동 9층903호 (오창롯데캐슬더하이스트)
아파트 기본정보
사용승인 2018년 08월 30일
세대수 2500세대(총17개동)
주차수 3403대(세대당 1.36대)
면적 85A㎡, 85B㎡, 100B㎡, 101A㎡, 119C㎡, 120A㎡, 120E㎡, 120B㎡, 120B1㎡, 120D㎡, 152A㎡
이번에 리뷰할 물건은 청주시 오창읍에 소재하는 오창롯데캐슬더하이스트 아파트 112동 903호 이다.
본 건은 4억 2100만원 감정가에 경매가 진행되었으나 1회 유찰되어 70% 가격인 3억 3680만원에 재 경매가 진행될 예정으로, 매각기일은 2023년 9월 13이며 입찰보증금은 최저가액의 10%인 3368만원이다.
해당 아파트 단지는 2500세대의 대단지를 이루고 있으며 주차대수는 1.36대로 보통 수준을 이루고 있다. 공급평형은 여러 타입이 있지만 해당 경매 물건은 120E 타입이며, 평면도는 아래 첨부한 사진과 같다.
권리분석
등기부등본 확인 시 2018년 11월 15일에 소유자 겸 채무자가 소유권 이전등기를 하였고, 갑구에 가압류 2022년 11월 29일, 을구에 25 근저당권 2022년 1월 5일 채권최고액 5억 6160만원이 설정되어있음을 알 수 있다.
말소기준권리는 2022년 1월 5일인 채권최고액 5억 6160만원의 근저당권이며, 매각물건명세서와 현황조사서를 참고했을 때 임차인 현황은 확인되지 않아 낙찰 시에 낙찰자가 인수할 사항은 없는 것으로 보인다.
시세 분석
본 아파트 단지의 120㎡ 실거래가를 보면 120 타입별로 약간의 처이는 있지만 4억 1000만원 ~ 4억 2500만원 사이로 매매가 활발히 이뤄지고 있음을 알 수 있다.
매매 호가는 최저가 3억 8천만원(전세안고)이며, 전세 실거래가는 3억, 호가는 2억 9천만원부터 시작한다.
매매가를 4억 2천만원, 전세가를 3억 정도로 잡는다면 매매가 대비 전세가율은 약 71% 정도로 환산되며 경매를 통해 시세보다 싸게 낙찰을 받는다면 전세 셋팅을 통해 갭투자를 할 수 있을 것으로 보인다.
입지 분석
해당 아파트 단지 바로 앞에는 생명초중학교가 있는데 초중학교 통합 학교로 어린 자녀를 키우는 학부모들의 수요가 있을 것으로 보인다.
아파트 1km거리에는 먹자골목과 상가들이 위치하는데 대형마트(홈플러스) 및 카페, 메이저 요식업 프랜차이즈들이 대거 입점해있어 생활인프라를 누리기에도 좋다.
게다가 인근에 오창IC, 오창과학단지, 충북 테크노파크가 있으며 오창프라자 건물 앞에서 오송역으로 통하는 BRT도 있어 교통과 직주근접이 모두 우수한 아파트로 판단이 된다.
총평
이번 경매 물건은 실거래가 4억 1500만원 대비 약 8천만원 가량 저렴한 3억 3680만원에 경매가 진행될 예정이라 이번 회차에서 낙찰이 될 것으로 보인다.
대단지+신축아파트+주위 교통 및 생활 인프라+직주근접 면에서 우수한 특징을 보여 실거주 수요 외에도 투자수요도 충분히 있을 것 같다.
권리상 하자나 특별한 문제점은 없는 것으로 보이나, 실제 투자를 하는 투자자 입장에서는 현장 임장도 해보고 등기부등본, 전입세대열람을 직접 해보면서 충분한 권리분석 후에 입찰에 응하길 바란다.
그럼 성투하시길 :)
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