서울특별시 서초구 방배동 866-20 방배대우디오빌 제4층 제401호
아파트 기본정보
사용승인일 : 2005년 07월 05일
세대수 : 412세대(총1개동)
주차수 : 438대(세대당 1.06대)
공급평형 : 38A㎡, 39B㎡, 49C㎡, 50D㎡
본 경매물건은 2023년 9월 19일에 매각이 진행되는 서초 방배대우디오빌 401호(50㎡, 15평) 이다.
감정가 4억 3100만원에서 1회 유찰되어 최저가 3억 4480만원에 재 진행될 예정이며, 입찰보증금은 그 10%인 3448만원이다.
평면도는 아래와 같아 오피스텔의 느낌을 주나, 공부상으로 아파트로 취급되고 있는 듯 하다.
권리분석
등기부등본 및 매각물건명세서, 현황조사서 등을 검토해봤을 때, 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 전세대출보증보험을 가입한 것으로 보인다.(주택도시보증공사 권리승계)
또, 임차권을 설정해두었는데, 대항력을 갖춘 상태에서 임차권을 설정해두면 차후 임차인이 다른 곳으로 주소지를 옮길 때에도 대항력을 유지할 수 있어서 중요한 권리라 할 수 있다.
현황조사서를 살펴보면 아직 해당 물건지에 임차인이 거주하고 있는 것으로 보이며, 조사관의 현장조사에 따르면 임차인을 만났고 임차인이 자기가 해당 건물을 점유, 사용하고 있다고 진술했다. (소유자 겸 채무자도 전입신고가 되어있으나 실제로 살고있지는 않고 임의로 전입한것이라고 임차인이 진술함)
결과적으로 3억 4천만원의 대항력 있는 임차인이 있으며,경매비용 약 406만원을 포함해 약 3억 4,406만원 이상에 낙찰된다면 낙찰자가 추가로 인수할 사항은 없는 것으로 보인다.
시세 분석
해당 아파트는 경매로 나온 15평(50D㎡)이 가장 큰 평수이나, 거래 빈도는 활발하지 않은 것으로 보인다.
매매 실거래가는 3억 9500만원이며, 전세 실거래가는 3억 수준으로 매매가 대비 전세가율은 약 75.9% 수준이다.
한편 월세 실거래가는 2000/120이 최신이며 매물로는 3000/120 중층 매물이 나와있다.
실거래가인 2000/120 기준으로 기대 월세수익표를 하단에 작성하여 첨부하였다.
입지 분석
해당 아파트 단지의 지리적 입지는 매우 좋은 편이다. 아파트 단지 앞에 4호선 총신대입구역이 있고 7호선 이수역이 있어 대중교통 활용이 상당히 용이하며, 일대에 이수역 상권이 크게 발달해 있어 생활 인프라를 누리기에 매우 좋은 입지이다.
서울 주요 입지 접근성도 상당히 좋은 편인데, 서울 강남역, 사당역, 용산역, 종각역 쪽으로 대중교통 접근성이 매우 좋아 직장인들의 수요가 있을 것으로 보인다.
마무리
본 부동산 물건의 경우 선순위 임차인이 존재하여 해당 회차에서 혹여나 유찰이 된다 하더라도 결국에 낙찰이 되었을 때는 최소비용 3억 4408만원 가량의 소요된다는 점을 염두하고 입찰에 응해야 한다.
지리적 입지는 매우 좋은 편이나 실제 실거래 모수가 적은 편이기 때문에 출구 전략을 잘 세워서 입찰할 필요가 있어 보인다.
그럼 성투하시길 :)
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