서울북부 경매9계 2022 타경 107739 서울특별시 노원구 한글비석로20길 67, 8층801호 (중계동,코지아뜨리에)
아파트 기본정보
사용승인일 : 2008년 04월 30일
세대수 : 9세대(총1개동)
주차수 : 11대(세대당 1.22대)
공급평형 : 117㎡
본 경매물건은 서울시 노원구 한글비석로20길 67에 소재하는 중계동 코지아뜨리에 801호 이다.해당 물건은 감정가 5억원에서 1회 유찰되어 80%인 최저가 4억원에 2023-09-19일에 경매 진행 예정이며, 입찰보증금은 그 10%인 4000만원이다.
9세대 남짓의 소형 건축물이나 공부상 아파트로 운용되고 있다.
권리분석
매각물건명세서 및 현황조사서를 살펴보니 해당 세대에는 임차인이 거주중인 것으로 나온다.
임차인 A씨는 2019년 8월 30일에 전세계약을 체결했으며, 2021년 9월 1일에 1500만원을 증액하여 총 2억 4150만원의 임대차보증금이 설정되어있는데, 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이라 할 수 있겠다.
한편 말소기준권리는 2022년 6월 20일에 설정된 1900만원의 근저당이 있지만, 어차피 선순위 임차인이 있기 때문에 낙찰자 입장에서는 크게 신경쓰지 않아도 될 부분으로 보인다.
시세 분석
해당 아파트 단지는 9세대의 소형 아파트이기 때문에 손바뀜이 자주 일어나지는 않는다.
매매거래의 경우 2021년 5월에 설정된 4억 5천만원의 매매 이력이 있으며, 전세거래는 그보다는 나중인 2022년 12월에 3억 6700만원 실거래가 체결된 이력이 있다.
실거래 모수가 부족하여 맞은편 소형 아파트(18세대)인 정진아트리움의 매매이력을 찾아보았는데,
2022년 8월 5억 2천만원에 거래가 체결된 적이 있으며, 현재 5억 2천만원에 매물이 있는 것으로 보인다.
코지아뜨리에, 정진아트리움보다 조금 더 상계역에 가까우면서 비교적 대단지(1590세대)인 중계동 벽산아파트의 매매 실거래 이력도 첨부하였다. 해당 아파트는 1989년 사용승인을 받은 34년차 아파트이며, 99㎡ 매매 실거래는 2023년 4월 6억 250만원, 매물은 5억 9천만원으로 시작한다.
비슷한 평형으로 비교하고 싶었으나, 벽산아파트의 33평 매물 및 거래 건수가 부족하여 부득이하게 29평(99㎡)으로 대신하였다.
입지 분석
아파트 단지에서 210미터 거리에 상계역 4호선이 위치하여, 주변에 먹거리 상권이 풍부하며, 종로, 용산 쪽으로의 접근이 용이한 편이다.
주변에 초등학교가 많이 없어 도보로 통학할 만한 곳이 없는 점은 아쉽다.
마무리
해당 아파트 물건은 세대수와 거래수가 적은 물건인 만큼 보수적인 접근이 필요할 것으로 보인다.
2021년 5월에 4억 5천만원의 거래 이력이 있으나, 당시는 부동산 가격이 가파른 상승장에 있었으며, 현재 해당 아파트 단지에 적용될만한 직접적인 호잿거리는 없는 듯하여 그걸 감안하여 입찰을 진행할 필요가 있을 것으로 생각된다.
그럼 성투하시길 :)
댓글